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公房维权律师举案析辩“承租人无权处分居住权”实务问题/张生贵

作者:法律资料网 时间:2024-06-28 07:49:48  浏览:8635   来源:法律资料网
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公房维权律师举案析辩“承租人无权处分居住权”实务问题

张生贵


【案例概要】

梁某失业,无固定收入,进入大龄青年,因居住的房屋面积小,结婚一直成为问题,被一再耽误。现居房屋又遭大伯抢占,引起争端。“居住权”是公人最为基本的生存权利,梁某在后街65号楼居住达二十四年之久,这是一处公有住房。1988年拆迁单位将梁某一家人确定为被拆迁安置人,与刘某一家“合用安置”后,由刘某与公房管理部门订立承租协议。梁的大伯认为,承租人是刘某,刘某有权同意其住进来,而梁某认为刘某未征得同居人的一直意见,无权单方处分居住权。为此,向法院提起确认之诉,要求确认刘某同意大伯居住的行为无效。

【法律要点】

北京市人民政府关于公房管理配套规定,公有住房的承租人系家庭成员的代表,未经共居人同意,承租人代表无权处分居住权。法律依据是《物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产,应当经全体共同共有人同意;《民法通则若干意见》第88条、第89条规定,代表家庭订立公房承租合同的刘某同意大伯居住一间公房的行为无效。
【争点整理】
2月13日和3月1日两次庭审,主审法官采取的三步审理思路,今原告感觉到一些问题,开庭前法官先问原告,大概意见是:部分共有人怎能诉全部权利人?庭前法官向原告提这样的问题,表明法官从主观上否认原告的诉讼主张。
案件实际涉及的是《物权法》第九十七条规定的无权处分原则,“共同共有人未征得其他共有人的同意,处分共有居住权的行为无效”的法律问题。对此《民法通则》及《若干意见》第89条也有明确规定,法院有许多司法判例,这不属于事实争议,仅仅是法律方面的问题;二次开庭前法官向被告刘某直接提问“你愿意让梁某的大伯居住吗?”,而没有询问被告对原告的起诉请求有什么答辩意见。潜在的问题可能是“承租人”有权让谁住谁就可以居住。庭审质证中,法庭依职权通告一则电话记录,称电话向直管公房人员询问,对承租人家庭居住有何规定,答复是承租人内部如何安排居住管理单位无权干预。用公房管理工作人员的答复内容推断承租人有权安置其他人居住。
原告认为其与被告之间的争议涉及的核心问题是大伯并非拆迁部门确定的被安置人,有无权利进住公有房屋的问题。根据《北京市公有房屋管理办法》规定,直管公房管理单位只有在原承租人外迁或去世时,针对承租人更名时必须严格审查。公有住房承租人并非单独权利人,是共居家庭成员的承租代表人,这一点有北京市政府关于公有住房承租配套规定。
【价值判断】
如果支持承租人随意变更居住人,将会导致共居人利益受到普遍侵害,大伯系成年人,无权要求父母或其他人为其提供居住条件,刘某没有抚养成年子女的法定义务。缺乏权利义务关系的前提下,支持刘某的意思表示,违背民法价值及基本法律原则,维护刘某的自由,就会防害梁某的居住安全,因此,考量和衡平两者的法律价值,应当优先保护居住安全为优先。
房管人员的电话答复只言明房管部门不实行经常性监督,公有住房管理实行两头管,中间放的原则,即准住证发放阶段的审核批准和承租人更名阶段的审查准许。“承租人代表外迁或去世后,共同居住的家庭成员有权要求变更承租人”,规定明确“共同居住的家庭成员资格”的审核标准有三项同时具备,一是实际居住两年以上;二是户口在此;三是在本市无其他住房。大伯的户口系拆迁后迁入,属于“人户分离”,且从未居住,在本市其朝阳区有住房,大伯不具备更名资格,因此,大伯抢占共居房的行为侵害了梁某的合法权益。
【法律辩析】

(1)、原告向法庭举用了大伯的女儿搬离此房,只挂户口不居住的证据,证明大伯以女儿曾经居住的理由不能成立,大伯的女儿此前的居住,并非以法定共居人身份,只是亲属之间的寄住事实,不是被安置人,不享有法定居住的权利。不能推导出“女儿搬出,大伯搬进”。只有拆迁被安置人才有权调配居住,此房面积仅有五十平米,已住四人,梁某结婚增加人口,如果允许大伯居住,会造成事实上的拥挤不说,还会引发无休止的家庭矛盾,影响和谐稳定;另从北京市政府公房管理规定查知,如果共居的公有住房发生人员变动时,法律规定只能从有权变更承租人条件中核准居住,因此,大伯无权居住,刘某也无权同意大伯居住,原告诉求确认刘某同意大伯居住的行为无效。
(2)、(2011)二中民终字第13967号民事判决经审理查明部分确认:拆迁单位因房屋尚未配套,对刘某、梁某两户采取合用安置,为刘某一家安置到上述房屋,“两户合用安置”属于共同共有的法律事实业经司法确认。
(3)、“占有返还”与“物权保护”的法律保护顺位关系:
被告大伯曾经起诉梁某“占有返还纠纷”,法院审理后以(2011)民初字第03635号民事判决判令梁某给付钥匙,梁某以原审认定事实不清,适用法律不当为由提出上诉,经二审法院审理改变了一审认定的事实,(2011)二中民终字第13967号民事判决第3页上标第四行“对刘某、梁某两户采取合用安置,为刘某一家安置到上述房屋内,大伯的二女儿于1999年9月搬入,大伯亦将自己的物品放入该居室内。大伯的女儿曾经居住,结婚后搬出此房,大伯的女儿婚前居住仅是亲属之间的寄住,并非拆迁人确定的被安置人口,其搬离此房后,腾出的房屋梁某有权优先使用(参照最高人民法院审判监督指导2010年第3辑“公有住房共同居住人的认定标准”)。
原告一家人起诉的是“物权保护纠纷”,大伯起诉的是“占有物返还纠纷”,原有判决确定的内容是返还原物,该判决对物权保护纠纷不具既判力,“占有返还”请求权依据《物权法》245条规定,本案系“物权保护”请求权,适用《物权法》第33条、34条、35条规定。
最高人民法院编著的物权法条文理解与适用(第711页),当“占有保护请求”与“物权保护请求权”发生冲突的,应当根据物权优先的原则处理。占有保护请求权只确认的是一种占有事实的关系,占有保护请求权与物权保护请求权的效力不同,占有保护请求权不问占有背后有无占有的本权存在,直接针对占有的事实,与占有人是否有权占有无关。
“占有保护请求权”与“物权请求保护权”之间,法律基础不同、功能不同,物权保护请求权是基于物权的绝对性、排他性而规定的一种防卫性请求权,其请求权基础为物权,物权请求权是物权的效力或权能的自然体现,占有保护请求权的基础是占有事实,而非基于确定的权利,不涉及占有物的权利归属问题。物权请求权的功能表现为物权园满状态的恢复,物权效力得到维护,具有终局性和确定性,占有之诉与本权之诉互不妨碍,各自独立,当占有保护请求权与物权保护请求权发生冲突时,最终应依据占有人与本权人之间的法律关系决定物的归属,即法律上的权利义务关系而非事实上的支配关系。
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附件:
A、关于“共居人”权利确认的司法依据:
北京市高级人民法院相关司法指导意见,公房承租人与共同居住的家庭均享有合法居住权,承租协议上签名的承租人以外的家庭成员是公有住房的共居人。
法律适用引述:2003年9月2日北京市高级人民法院对北京市第二中级人民法院请示的刘士奎与刘鸿宇、刘毅财产权属纠纷案的答复:经研究认为,根据《城市公有住房管理规定》以及我国公有住房租赁、拆迁、出售的相关政策,承租、购买公有住房是国家分配给职工的一种社会福利,此种福利的享受人不仅包括承租人,还包括与其共同居住的家庭成员。-----北京市高级人民法院《审判工作规范》第148页 2、请示答复(2003年9月2日)
B、关于共有权人无权单独处分的司法依据
“承租人无权单独处置公有房屋使用权”司法实践:公有房屋的承租人很多时候是家庭的代表,虽然由这个人承租,但往往该公房中有权使用的有很多人。例如拆迁安置的公房,除了承租人外,拆迁中需要安置的人口都有权使用该套公房,承租人要处置该套公房的使用权,在一些情况下就要看其他使用人的意见。如果该套房屋的共同居住人在拆迁中享有一定的既得利益,那么承租人处分使用权时就受到限制。没有征求使用人的同意,承租人就无权处分使用权,如果处分了,就会发生法律上的无权处分。
《合同法》第51条规定,无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。
《民法通则若干问题意见》第89条 共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。
根据《上海市房屋租赁条例》第38条二款规定,公房承租人转让承租权应事先征得在本处有本市常住户口的共同居住人的同意。因此,公房承租人处分其承租权的自由受共同居住人意思表示的限制,在未经共同居住人同意的情况下,从维护居住人生存利益角度出发,原则上应确认该转让行为无效。具体情况可分别处理,受让人未实际入住公房,未搬离公房的共同居住人有证据证明转让人未经其同意而转让该公房使用权,则该转让行为无效。----《上海高级人民法院关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见》沪高法民一【2004】44号 引自最高人民法院司法政策与指导案例(房地产卷)第255--256页

张生贵律师 13240422999

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财政部关于印发《关于进一步加强外国政府贷款提前还款资金再转贷管理的规定》的通知

财政部


财政部关于印发《关于进一步加强外国政府贷款提前还款资金再转贷管理的规定》的通知

2006年7月31日财金〔2006〕57号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、新疆生产建设兵团财务局,中国进出口银行:
为确保外国政府贷款提前还款资金使用安全,加强对提前还款资金再转贷工作的管理,现将《关于进一步加强外国政府贷款提前还款资金再转贷管理的规定》印发给你们,请遵照执行。

附件:关于进一步加强外国政府贷款提前还款资金再转贷管理的规定

附件:

关于进一步加强外国政府贷款提前
还款资金再转贷管理的规定

第一条 为了加强外国政府贷款提前还款资金再转贷管理,提高资金使用效益,确保再转贷资金的还本付息,根据国务院有关规定和《国际金融组织和外国政府贷款赠款管理办法》(财政部令第38号)等,制定本规定。
  第二条 本规定适用于外国政府贷款提前还款资金(以下简称提前还款资金)再转贷。
  第三条 外国政府贷款提前还款资金再转贷(以下简称再转贷),是指由中国进出口银行将其未到期而提前收回的外国政府贷款资金再次转贷给省级财政部门的活动。
  再转贷项目作为外国政府贷款一类项目进行管理。
  第四条 中国进出口银行作为提前还款资金的转贷银行,依法履行以下职责:
  (一)与借款人签订再转贷协议;
  (二)办理相关资金的支付;
  (三)对再转贷资金使用和再转贷项目运行进行管理和监督检查。
  第五条 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)(以下简称省级财政部门)作为提前还款资金的借款人和管理部门,负责直接办理或者组织资金转贷、债务偿还、风险防范等有关工作,对下级财政部门和项目单位进行管理和监督检查。
  第六条 拟借用提前还款资金的省级财政部门应当向财政部提出借用申请并提交《还款承诺函》。
  第七条 财政部应当根据有关规定对借用申请进行审核,并决定是否批准。
  第八条 借用申请获得财政部批准后,省级财政部门应当向中国进出口银行提交相关材料,办理再转贷协议签署、提款等相关手续。
  省级财政部门应当自财政部批准借用申请之日起180日内办理再转贷协议签署、提款等转贷手续。逾期不办或者未办理完毕的,视为自动放弃已批准借用的资金。
  第九条 中国进出口银行自财政部批准借用申请之日起满60日后,对再转贷项目未提款部分按年率2?5%计收承诺费。
  有本办法第八条第二款规定情形的,同期所产生的承诺费由相关省级财政部门承担。
  第十条 省级财政部门应当建立、健全财务会计制度和内控制度,对再转贷资金实行财政专户管理,确保用于再转贷协议规定的用途。
  第十一条 项目单位应当建立、健全项目和内部财务管理制度,按照《国有建设单位会计制度》等相关规定,以项目为核算主体,建立专账进行会计核算,全面、真实、及时地反映项目资金的来源和使用情况。
  第十二条 省级财政部门应当加强对再转贷资金风险的管理,并可以依法运用金融工具保值避险。
  省级财政部门在选择交易对象时应当遵循竞争原则,在进行交易时避免损失本金,并在交易结束后,将交易有关文件送财政部备案。
  第十三条 省级财政部门应当采取招标的方式确定招标和采购代理机构、监理机构,负责再转贷项目所涉及的土建工程和设备的招标、采购代理、监理业务,并将有关结果及合同报中国进出口银行备案。
  第十四条 省级财政部门应当认真做好有关账务核对工作,加强资金调度,优先安排落实还款资金,保证按期足额偿还、支付到期的本金和利息。
  在有条件的地区,省级财政部门应当将再转贷项目要偿付本息及有关费用列入本级预算。
  第十五条 约定由项目单位承担还款责任的,相关财政部门应当定期督促项目单位按时、足额偿还贷款本息和手续费。
  项目单位不能按时、足额偿还债务的,相关财政部门应当通过预算或者其他渠道扣缴拖欠的债务。
  第十六条 对到期不能履行还款义务的省级财政部门,财政部可以直接实施预算扣款。
  第十七条 项目单位和同级财政部门应当依法接受审计部门的审计。
  除前款规定外,上级财政部门可以委托会计师事务所对项目进行专项审计。
  第十八条 项目单位应当定期进行财产物资清查和债务核对,于每年1月和7月向财政部门递交半年度工程进度报告和财务报告,并及时向中国进出口银行报送半年度工程进度报告和项目竣工报告。
  第十九条 省级财政部门应当于每季度终了后的10个工作日内,向中国进出口银行报送再转贷资金使用管理专题报告。
  再转贷资金使用管理专题报告应当包括以下内容:再转贷资金使用情况、再转贷项目进展情况、再转贷资金管理的主要工作、存在问题以及建议等。
  第二十条 中国进出口银行应当每半年对再转贷项目进行实地检查,并于每季度终了后的15个工作日内,将提前还款资金再转贷的有关情况书面报告财政部。
  中国进出口银行应当及时将监管中发现的问题向财政部反映。
  省级财政部门对中国进出口银行的相关工作应当予以积极配合。
  第二十一条 项目单位未按照有关法律法规以及转贷协议规定履行义务的,有关财政部门可以停止再转贷资金的拨付,并可以采取必要手段追回已拨资金; 中国进出口银行报经财政部同意,可以提前收回再转贷资金。
  第二十二条 中国进出口银行和省级财政部门应当根据本规定制定有关实施细则。
  第二十三条 本规定自2006年9月1日起施行。


关于印发《外商投资国际货物运输代理企业审批规定》的通知

对外贸易经济合作部


关于印发《外商投资国际货物运输代理企业审批规定》的通知
对外贸易经济合作部



各省、自治区、直辖市及计划单列市外经贸委(厅、局),深圳外资办公室:
为了适应对外经济贸易发展的需要,促进国际货物运输代理行业的健康发展,更好地为我国对外经济贸易服务,根据国家有关外商投资企业的法律、法规和《中华人民共和国国际货物运输代理业管理规定》,我部制定了《外商投资国际货物运输代理企业审批规定》,现印发给你们,请
按照执行。我部于1995年2月22日颁发的《外商投资国际货运代理企业审批办法》同时废止。

附件:《外商投资国际货物运输代理企业审批规定》
第一条 为了规范外商投资国际货物运输代理企业的审批工作,根据国家有关外商投资企业的法律、法规和《中华人民共和国国际货物运输代理业管理规定》,特制定本规定。
第二条 本规定所称的外商投资国际货物运输代理企业是指以中外合资、合作形式设立的接受进出口货物收货人、发货人的委托,以委托人的名义或者以自己的名义,为委托人办理国际货物运输及相关业务并收取服务报酬的外商投资企业(以下简称:外商投资国际货运代理企业)。
第三条 中华人民共和国对外贸易经济合作部(以下简称:外经贸部)是外商投资国际货运代理企业的审批和管理机构。
第四条 外国公司、企业可以合资、合作方式在中国境内设立外商投资国际货运代理企业。中国合营者的出资比例不应低于50%。
第五条 申请设立外商投资国际货运代理企业除必须具备《中华人民共和国国际货物运输代理业管理规定》所规定的条件外,还必须具备国家有关外商投资企业的法律、法规所规定的条件和以下条件:
(一)中国合营者至少有一家是国际货运代理企业或年进出口贸易额为5000万美元以上的外贸企业,符合上述条件的合营者在中方中占大股;外国合营者必须是国际货运代理企业;
(二)中外合营者均须有3年以上国际货运代理或外贸业务经营历史,有与申办业务相适应的经营管理人员及专业人员,有较稳定的货源,有一定数量的货运代理网点;
(三)中外合营者任何一方不得在申请之日前3年内有过违反行业规定的行为并受过处罚。
第六条 水运和航空承运人以及其它可能对货运代理行业带来不公平竞争行为的企业不能作为合营方。
第七条 同一个外国合营者在中国境内投资设立国际货运代理企业经营不满5年,不得投资设立第二家国际货运代理企业。
第八条 外商投资国际货运代理企业的注册资本最低限额为100万美元。
第九条 经批准,外商投资国际货运代理企业可经营下列部分或全部业务:
(一)订舱、仓储;
(二)货物的监装、监卸、集装箱拼装拆箱;
(三)国际快递,私人信函除外;
(四)报关、报验、报检、保险;
(五)缮制有关单证,交付运费,结算、交付杂费;
(六)其它国际货物运输代理业务。
第十条 申请设立外商投资国际货运代理企业按国家现行的有关外商投资企业的法律、法规所规定的程序,由中国合营者将申请文件报拟设外商投资国际货运代理企业所在地的省、自治区、直辖市、计划单列市外经贸部门(由外资管理部门商储运管部门共同审查),由其初审同意后报
外经贸部审批。
外经贸部依照国家有关外商投资的法律、法规,在规定的期限内决定批准或不批准,对批准者,由外经贸部颁发《外商投资企业批准证书》和《国际货物运输代理企业批准证书》。
中国合营者持外经贸部颁发的两项证书向工商管理部门办理登记注册手续。
第十一条 外商投资国际货运代理企业的经营期限不超过20年。
第十二条 外商投资国际货运代理企业正式开业满一年且合营各方出资已全部到位后,可申请在国内其它地方设立分公司。
外商投资国际货运代理企业每设立一个从事国际货物运输代理业务的分公司,应增加注册资本12万美元。分公司的经营范围应在外商投资国际货运代理企业的经营范围之内,由总公司承担连带责任。
设立分公司,首先应由外商投资国际货运代理企业所在地外经贸部门初审,然后向拟设分公司所在地外经贸部门征求意见,获得同意后再转报外经贸部,外经贸部根据发展需要进行审批。
外商投资国际货运代理企业设立分公司需上报以下文件:
(一)企业所在地外经贸部门的转报报告和拟设立分公司所在地外经贸部门的意见函;
(二)董事会关于设立分公司和增资的决议;
(三)有关增资事项对合营合同、章程的修改协议;
(四)企业经营情况报告及设立分公司的理由和可行性分析;
(五)企业验资报告;
(六)其它文件。
第十三条 香港、澳门、台湾地区的公司、企业在大陆投资设立国际货运代理企业,参照本办法办理。
第十四条 在本办法颁布之日前已设立的外商投资国际货运代理企业拟申请扩大经营范围、设立分公司、延长合营期限时,其注册资本应按本规定办理。
第十五条 本规定自颁布之日起施行。外经贸部于1995年2月22日颁布的《外商投资国际货运代理企业审批办法》同时作废。








1996年9月9日