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我国不动产登记的效力及意义

宋君


　　不动产登记制度属于物权法范畴，我国物权法尚在制定当中，现行民法中尚未采用物权这一概念，仅在《民法通则》等法律中规定了一些“财产所有权”之类的物权性权利。不动产登记制度主要规定在《城市房地产管理法》、《土地管理法》及相关法规中。《房地产管理法》第60条第三款规定，房地产权转让或变更时应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或更改土地使用权证书。如果将这一规定中的“应该”理解为房地产转让、变更的必要条件，那么从法理上讲，我国的房地产登记就是采取的登记要件主义，即不动产权属的变动不仅要求当事人双方合意，而且要求必须登记，合意行为和登记行为共同决定转让、变更行为是否有效，非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不生效力，但是，以上理解在《房地产管理法》中体现的并不充分。我国现行《土地管理法》第12条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地登记手续。此条规定将原土地管理法中的“依法改变土地的所有权和使用权的，必须办理土地权属登记手续”中的“必须”改变成了“应当”。其立法本意反映了对于不动产权属变更这种民事行为，权利行使一般应有当事人自己来决定，不宜过多使用行政手段干预的基本思想。换言之，并不主张完全的登记要件主义。而更多的反映了登记对抗主义的主张即登记只是对抗第三人的要件，申请登记的权利只有在登记后，权利才能得到法律的保护，但在相对人之间即使未经登记，只要双方当事人之间达成合意，合同适法，不违反社会公共利益，那么就当然产生效力，对当事人有约束力。
　　可以说我国目前在法的层次上，关于不动产登记的效力的规定是较为模糊的，存在不同的理解和解释，导致不同的法律效果。比如上文所举的案例，如果按登记要件主义理解法律，那么房产权属的转移尚未完成登记，所有权的变动就没有生效，房屋所有权仍然属于被告单位，因此，此时发生的离婚诉讼就不能对房产进行分割；如果按登记对抗主义理解法律，那么虽然尚未完成房产权属变更登记，但被告单位已同原被告达成房屋买卖协议，且已经过相关部门审查、审批，合同适法，那么该合同对双方是有效的，该房产已为原被告占有、使用并成为其共同财产，应该进行依法分割。
　　虽然在法的层面上对登记效力的规定不够明确，但是在部门规章中却明显的主张成立要件主义的立法主张。在原国家土地局1995年颁布，1996年2月1日实施的《土地登记规则》第69条规定：“土地使用者、所有者凡不按规定如期申请初始土地登记的，按照非法占地的处理办法论处；对凡不按规定如期申请变更土地登记的，除按违法占地处理外，视情节轻重报经县级以上人民政府批准，注销土地登记，注销土地证书。”
　　我国对不动产实行登记生效要件主义，换言之，对于不动产的交易、抵押等，只有双方当事人依法办理登记手续，那么交易或者抵押方为有效。国家设立不动产抵押登记制度具有重要意义。首先，有利于保护抵押权人的合法权益。当抵押人不能履行约定义务，抵押权人依照规定可以变卖抵押物的价款优先受偿。通过不动产登记机关对抵押事实进行登记可以对抵押人任意处分抵押物的权利进行限制。其次，有利于保护善意第三人的合法权益。不动产登记作为一种公示手段，主要是为了保护交易安全，保护善意第三人的合法权益。登记具有公示公信效力，经过登记可以向社会宣告不动产已经交易或者抵押的事实，从而保护善意第三人的合法权益。其三，有利于维护社会交易安全。因此，“世界各国几乎无一例外地规定了对抵押权的取得、设定、丧失或者变更须予以登记的法定程序，这一制度对于维护市场经济条件下交易的安全，保护善意第三人利益，强化抵押担保的社会功能，避免纠纷的发生，具有重要的法律意义。”因此，我国目前相关法律对于不动产抵押都采取了登记生效要件主义。也就是说，对于不动产抵押，如果向法定登记机关办理登记手续，抵押生效；如果没有办理登记手续，抵押不生效。不动产抵押登记关系中，一个非常重要的环节就是向不动产登记机关进行登记。因此，预售商品房抵押也应实行抵押登记生效要件主义，也就是说，只有预售商品房抵押人和抵押权人依法办理登记手续，那么预售商品房抵押才具有法律效力。
海南省人民政府


海南省鼓励投资开发农业综合开发试验区的规定
海南省人民政府



第一条 为了鼓励境内外企业、其他经济组织或者个人（以下简称投资者）投资海南省农业综合开发试验区（以下简称试验区），兴办各项农业开发事业，根据《国务院关于鼓励投资开发建设海南岛的规定》以及海南省的有关规定，制定本规定。
第二条 本规定所称试验区，是指发展热带种植业、养殖业和加工业，以外向型和创汇型农业为导向、“农工贸、产供销”相结合的现代农业综合开发区域。
第三条 海南省人民政府依法保护投资者的合法权益，对投资者的资产不实行国有化。在特殊情况下，因社会公共利益的需要，对投资者的资产可以依照法律程序实行征收，并给予相应补偿。
第四条 投资者必须遵守中华人民共和国的法律、法规和海南省的地方性法规、规章。
第五条 投资者可以采用下列方式在试验区投资：
（一）举办中外合资经营、中外合作经营企业、外资企业（以下简称外商投资企业）以及法律允许的其他类型企业；
（二）联合经营、成片开发；
（三）购买股票、债券等有价证券；
（四）购买、参股经营或者承包、租赁企业；
（五）国际上通行的其他投资方式。
第六条 鼓励在试验区对下列项目投资：
（一）农业基础设施建设；
（二）热带种植业、养殖业；
（三）林业开发；
（四）海水养殖和海洋捕捞；
（五）现代化农业科技试验和应用；
（六）农副产品加工；
（七）涉农商品批发市场；
（八）其他创汇农业开发。
境外投资者在试验区内投资以上项目的同时，允许经营本企业自产产品内销部分的批发、零售业务以及其他加工业务。
第七条 试验区在省内实行计划单列，凡试验区内农业综合开发项目，由海南省农业综合开发试验区管理委员会（以下简称试验区管理委员会）审批，报省计划主管部门备案。
第八条 境内投资者在试验区内投资设立企业，必须按照国家和海南省的有关规定，向试验区管理委员会申报申请设立企业所必需的文件，由试验区管理委员会审核批准。
境外投资者在试验区内投资设立外商投资企业，统一按照《海南经济特区外商投资条例》有关规定办理。
第九条 投资者投资设立企业的申请得到批准后，由试验区管理委员会统一持有关文件到海南省工商行政主管部门办理登记注册手续。
海南省工商行政主管部门应当在接到有关文件之日起十日内予以审核，符合规定者即办理工商注册登记手续，颁发营业执照。
第十条 试验区管理委员会负责编制试验区土地的规划和开发计划。试验区土地的规划和开发计划经海南省人民政府批准后，由试验区管理委员会负责实施。
试验区内的土地实行有偿使用制度，允许土地使用权有偿转让、出租和抵押，划入试验区统一规划的土地，其使用权的转让、出租和抵押，应当经试验区管理委员会审查同意后，报土地管理部门审核并办理有关手续。
投资者应当就其在试验区内的项目用地，向试验区管理委员会申报，并由试验区管理委员会统一将有关文件送土地管理部门审核。
土地管理部门应当在接到有关文件之日起二十日内予以审核，并办理用地手续。
第十一条 试验区可以根据发展需要，按照自借自还的原则，从境内外直接筹措资金进行开发建设。
鼓励企业、其他经济组织以及个人为试验区的开发引进资金。对为试验区引进资金者予以奖励。奖励办法由试验区管理委员会另行制定。
第十二条 试验区投资的税收优惠办法，按照《海南省人民政府关于鼓励投资的税收优惠办法》执行。
海南省财政税务行政主管部门在试验区内设立财政税务机构，具体办理财务、税收事宜。
第十三条 试验区内企业作为投资和为生产经营进口的设备、物资、原材料、零配件、包装材料和其他物料以及自用的交通工具、办公用品免征进口关税和产品税或增值税，试验区的产品出口免征出口关税。
在试验区内投资并居住的外商、在试验区内工作和居住的境外技术、管理人员，进口安家物品和自用交通工具（均限合理数量），可以直接向海关申请免税验放。
第十四条 试验区内的企业作为投资进口的建设物资、生产设备和管理设备，为生产经营进口的原材料、零配件、包装材料和其他物料以及自用的交通工具、办公用品和生活资料，属于国家规定需要申领许可证的，海关凭许可证验放；其余商品需要审批的，由试验区管理委员会审批，
海关凭试验区管理委员会的批准文件查验放行。
在试验区内，可以设立保税仓库或者保税工厂，海关按照国家有关规定给予优惠。
试验区内生产的农产品（包括以农产品为原料的加工产品）可以自行销往区外和省外。
试验区内生产的农产品，除属于国际被动配额和属于销往港澳地区实行配额、许可证管理的以外，均可自主经营出口。
第十五条 试验区内企业从事各种经营活动所获得的外汇收入，均可保留现汇；外商合法所得可以自由汇出。
第十六条 试验区内农产品出口，属于国家实行配额、许可证管理的，海南省贸易行政主管部门在分配农产品出口配额、许可证时，应当优先照顾试验区内企业。
第十七条 试验区内企业可以依法自行聘用省内农业工人；确因生产需要聘用省外农业工人的，由试验区管理委员会统一到省劳动行政主管部门办理聘用手续。试验区内企业可以自行招聘录用本企业所急需的省内外各类专业技术人才，并由试验区管理委员会统一到有关部门办理手续。


第十八条 试验区内企业的中方人员，因商务活动需要出境的，由企业向试验区管理委员会申报，试验区管理委员会商省外事管理部门统一报海南省人民政府审批。
第十九条 本规定未尽事项，根据《国务院关于鼓励投资开发建设海南岛的规定》和国家有关经济特区的规定办理。
第二十条 本规定由试验区管理委员会负责解释。
第二十一条 本规定自发布之日起施行。



1992年1月11日