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　　　　　　　　　　上海市《业主大会议?~规则》示范文本亟需修改

　　　　　　　　　　　　上海市广庭律师事务所　俞云鹤

上海市房地局于2008年6月25日以沪房地资物[2008]389号文印发《业主大会议事规则》、《管理规约》和《专项维修资金管理规约》等示范文本，自发文之日起施行。应该肯定，这些示范文本施行四年多来，对规范我市业主大会和业主委员会的工作、维护业主和物业服务企业的合法权益，起到了促进作用。由于这些示范文本，直接引导着上海市众多业主、业主大会和业主委员会的活动，影响极大，因此应当十分重视示范文本的合法性问题,避免有违现行法律法规的问题发生。为此，为了使示范文本更加合法化、规范化，避免有违现行法律法规的问题继续发生，笔者作为上海市长宁区天诚花苑业主委员会成员和一名老律师，恳切建议有关部门，根据市人大常委会修订的《上海市住宅物业管理规定》（以下简称《规定》）和??政府沪府发[2011]23号《上海市人民政府批转市住房保障房屋管理局《关于实施的若干意见》的通知》（以下简称《文件》），对《业主大会议事规则》等示范文本立即进行修订，并重新发文施行。
现按示范文本条款的次序，具体阐明修改意见及其法律依据和修改理由，供有关部门修订《业主大会议事规则》等示范文本时作参考。

一、《业主大会议?~规则》示范文本第三条第五款：业主大会、业主委员会在日常运作中遇到矛盾冲突时，各业主同意提交住宅小区综合管理联席会议进行协调解决。
第三十六条：在业主委员会换届改选过程中遇有疑难问题时，各业主同意提交住宅小区综合管理联席会议进行协调解决。
建议修改为：第三条第五款：业主、业主委员会在日常运作中遇到矛盾冲突时，各业主同意提交居民委员会设立的人民调解委员会依法调解解决。
第三十六条：在业主委员会换届改选过程中遇有疑难问题时，各业主同意提交居民委员会设立的人民调解委员会进行协调解决。
法律依据：
《规定》第三十一条：居民委员会、村民委员会设立的人民调解委员会，可以依法调解本地区业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷。
《文件》“九、物业矛盾纠纷的调处”：居民委员会、村民委员会设立的人民调解委员会，受理和调解下列物业管理纠纷：（一）业主委员会的组建、运作和自我管理中发生的业主与业主委员会之间的纠纷；（二）业主、业主委员会、物业服务企业之间因维修资金使用、房屋及配套设施、设备及相关场地维修、养护、管理和环境秩序管理等引发的纠纷。
修改理由：
1、根据国务院《物业管理条例》的规定，业主大会是决策机构，业主委员会是业主大会的常设执行机构，对业主大会负责。如果业主大会与业主委员会在日常运作中遇到矛盾冲突时，业主大会有权依法改变或撤销业主委员会的决定，通过法定程序在业主大会内部依法解决争议问题，不会提交其他组织来协调解决。因此，《规定》和《文件》均明确规定业主、业主委员会、物业服务企业这三者间纠纷可以提请调解，没有规定业主大会与业主委员会间的纠纷也走调解渠道。由此可?，示范文本将业主大会纳入调解对象范围，是没有法律依据的，应当予以修改。
2、居民委员会设立的人民调解委员会，不仅是《规定》和《文件》明确规定的调处业主、业主委员会、物业服务企业之间矛盾纠纷的调解组织，而且在多年来的实践中也已经被广泛认可。因此，示范文本应当按照规定，将调解组织由＂住宅小区综合管理联席会议＂修改为＂居民委员会设立的人民调解委员会＂。
二、《业主大会议?~规则》示范文本第十五条： 业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定：业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者使用人参加，但受托人代理份额不能超过物业管理区域内业主总人数的__%。
建议修改为：业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定：业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者使用人参加。
法律依据：
《民法通则》第五条：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《民法通则》第六十三条：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
　　依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
修改理由：
１、删除示范文本中“但受托人代理份额不能超过物业管理区域内业主总人数的__%” 这一条款。因为这个条款，从法律上看是属于代理人代理权限制的规定，即一人受多人委托代理时，其代理的人数不得超过相关法律规定的人数或者相应比例的限额，以避免发生代理人利用来操纵或干扰正常社会活动的开展。在国际上，是有些国家通过法律确立了这项代理人代理权限制的制度。但是，在我国涉及代理行为规范的所有现行法律法规中，都没有关于代理人代理权限制的规定。全国人大通过的《民法通则》，是迄今为止有关代理行为规范的最高权威的基本法律，这部法律规定了代理权、无权代理、违法代理等规范，但并没有规定代理人代理权限制的规范。因此，《业主大会议?~规则》示范文本将代理人代理权限制的规定作为示范文本条款，是超越了我国现行法律规范的越权行为，这一条款在目前是没有任何法律依据的。严格来说，这一条款是非法的，因而是无效的。
２、这个条款在执行中，由于没有相应的法律规定，也必然存在法律障碍。例如，天诚花苑业主委员会对《业主大会议?~规则》示范文本按照现行法律法规作了部分修改后作为《天诚花苑业业主大会议?~规则》，经提交业主大会通过后，上报给有关部门。不料有关部门依据《业主大会议事规则》等示范文本，将天诚花苑业主大会上报文件全部改为与示范文本完全一致，包括将上述条款明确为“但受托人代理份额不能超过物业管理区域内业主总人数的１%”。也就是说，天诚花苑400名业主，1名代理人不得代理4名以上的业主。如果业主来问业主委员会：为什么代理4名就可以，代理5名就不可以？有什么法律依据吗？我们业主委员会该如何回答？
三、《业主大会议?~规则》示范文本第二十七条第一款：业主委员会换届改选的，在选举产生新一届业主委员会之日起十日内，原业主委员会应当按照《上海市住宅物业管理规定》第十四条的规定移交其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物。
建议修改为：业主委员会换届改选的，原业主委员会应当按照《上海市住宅物业管理规定》第二十五条的规定，移交其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物。
法律依据：
《规定》第二十五条：业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交物业所在地房管办事处保管。业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的，物业所在地房管办事处应当及时提供。
　　新一届业主委员会选举产生后，应当在三十日内向乡、镇人民政府或者街道办事处办理换届备案手续，并由物业所在地房管办事处在备案后十日内，将其保管的前款所述物品移交新一届业主委员会。
修改理由：
《上海市住宅物业管理规定》是市人大常委会于2004年通过、于2010年修订的上海市地方性法规。2004年《规定》的第十四条，已经修改为2010年《规定》的第二十五条，内容也已经作了很多改变。因此，在修订的《规定》于2011年4月1日施行以后，示范文本第二十七条如不修改，那就不仅起不到正确示范的作用，反而会造成严重误导的结果。更令人不解的是，作为业主大会上报文件备案的有关部门，时至2012年的今天，却无视2010年修订的《规定》这一部上海市地方性法规，仍要业主大会完全照抄2008年印发的《业主大会议?~规则》等示范文本。经批回的《天诚花苑业业主大会议?~规则》中，就这样荒谬地被改定为“应当按照《上海市住宅物业管理规定》第十四条的规定”办理移交，然而现行《规定》的第十四条根本就不是规范业主委员会移交事宜的。试问，这一条由示范文本照抄的规则，叫人如何执行才好呢？
四、《业主大会议?~规则》示范文本第二十七条第二款：业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
建议修改为：业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起10日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
法律依据：
《规定》第二十六条：不再担任业主委员会成员的，应当在十日内将其保管的本规定第二十五条第一款所述物品移交业主委员会。
修改理由：
按照《规定》确立的法定期限，将示范文本的“3日”修改为“10日”。
五、《业主大会议?~规则》示范文本第二十七条第三款：业主委员会、业主委员会委员拒不履行正常移交义务的，业主委员会或业主可以依法向人民法院提起民事诉讼，造成损害的，由相关责任人承担。
建议修改为：业主委员会、业主委员会委员拒不履行正常移交义务的，新一届业主委员会可以请求物业所在地乡、镇人民政府或者街道办事处督促移交，物业所在地公安机关应当予以协助。
法律依据：
《民法通则》第二条：中华人民共和国民法调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系。
《民事诉讼法》第三条：人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定
《规定》第二十五条第三款：（业主委员会）拒不移交第一款所述物品的，新一届业主委员会可以请求物业所在地乡、镇人民政府或者街道办事处督促移交，物业所在地公安机关应当予以协助。
《规定》第二十六条：不再担任业主委员会成员的，应当在十日内将其保管的本规定第二十五条第一款所述物品移交业主委员会；拒不移交的，业主委员会可以按照本规定第二十五条第三款规定处理。
修改理由：
１、业主委员会、业主委员会委员拒不履行正常移交义务，由此引起的业主委员会与新一届业主委员会之间、业主委员会委员与新一届业主委员会之间的争议，是我国改革开放以来随着物业管理体制的不断发展而产生的一种特殊的新型的纠纷。根据我国《民法通则》和《民事诉讼法》有关规定，业主委员会与新一届业主委员会之间、业主委员会委员与新一届业主委员会之间的关系，不属于平等主体之间的民事法律关系，因此他们之间因移交事宜发生的纠纷不属于人民法院受理民事诉讼的范围。示范文本规定“业主委员会或业主可以依法向人民法院提起民事诉讼”，是不符合我国有关法律规定的，因而在实践中也是无法得以实施的。
２、上海市人大常委会作为地方立法机构，严格把握我国立法原则，在2010年修订的《规定》中，准确地规范了业主委员会与新一届业主委员会之间、业主委员会委员与新一届业主委员会之间因移交事宜形成的特定法律关系，明确规定他们之间因拒不移交发生纠纷时由有关政府机构协调解决，而没有规定可通过诉讼途径解决。因此，应当不折不扣地按照上海市人大常委会2010年修订的《规定》，对《业主大会议?~规则》示范文本第二十七条第三款作出上述修改。
化工部


关于贯彻执行《关于全民所有制工业企业实行产品结构和组织结构调整的规定》的通知
1993年5月6日，化工部

各省、自治区、直辖市、计划单列市化工厅（局、公司），有关化工企业：
1993年3月26日，国务院经贸办、国家体改委以国经贸企（1993）161号文件，印发了《关于全民所有制工业企业实行产品结构和组织结构调整的规定》（以下简称《规定》），为认真贯彻执行该《规定》，特提出如下意见：
一、各级化工部门要切实转变职能，积极推动化工企业生产要素存量的合理流动
这个《规定》,与国务院颁布的《全民所有制工业企业转换经营机制条例》（以下简称《条例》）的精神是一致的。执行这个《规定》，是贯彻落实《条例》的重要步骤,也是进一步搞活化工企业，调整产品结构和组织结构，提高经济效益的重要内容.因此,各级化工管理部门，要为化工企业服务，推进化工企业产品结构和组织结构调整。
1.要按照政企分开和精简、统一、效能的原则，进一步转变职能。按照社会主义市场经济体制的要求，做到宏观管好，微观放开。坚决把属于企业的权利放给企业，把应该由企业解决的问题交由企业自己去解决。各级化工管理部门 要积极推动化工企业生产要素存量的合理流动，促进新的竞争机制的建立。注意引导化工企业按照国家的有关政策、法律、法规运作，使市场机制对企业行为发挥更大的调节作用。
2.要树立大行业和全局发展的整体观念。企业产品结构和组织结构的调整，可能会在所有制、地区、行业和产业界限等方面有所突破。因此，要有行业和全局发展的整体观念，打破企业的部门所有、行业所有、地区所有及人才的部门所有和企业所有。化工企业进行产品结构和组织结构调整，无论是跨地区、跨行业，还有跨所有制，只要符合国家产业政策要求，都要积极给予鼓励和支持。
3.要积极研究和制定好化工产业政策和化工行业（地区）发展规划，引导企业进行产品结构和组织结构调整。化工企业产品结构和组织结构调整，生产要素存量的调整，涉及到化工产业的兴衰，也涉及到人、财、物的转移和流动，必须在国家产业政策和化工行业（地区）发展规划的导向下进行,必须符合国家经济发展和化学工业发展的整体利益。因此,有关部门要加强调查研究，掌握行业动态，结合“八五”计划调整和“九五”计划的编制，认真研究和制定好化工产业政策和发展战略，对未来一个时期化工行业发展方向和发展重点，进行规划和科学预测，为化工企业进行产品结构和组织结构调整提供更好的服务。
4.要搞好市场建设，为化工企业产品和组织结构调整创造良好的环境。市场是企业经营活动的场所，也是微观经济运行的中枢。市场价格信号引导着资源配置的方向。企业产品结构和组织结构的调整必须通过市场机制的作用才能顺利完成。因此，各级化工管理部门必须大力支持化工市场的培育、建立和完善。不仅要组建化工产品市场，而且要积极组建包括劳务和技术等在内的化工生产要素市场，促进化工产品生产要素的合理流动，优化结构，提高化工企业经济效益。同时，要注重加快人事管理体制改革，出台新的人事管理办法，促进人才特别是企业人才的合理流动?
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5.要加强对有关工作的指导，认真执行《规定》。化工企业产品结构和组织结构调整，是关系化工全行业发展的大事，是一项十分艰巨而复杂的工作，需要进行长期艰苦的努力。各级化工管理部门要切实加强指导，坚持“科学论证，公开竞争，平等协商，政府引导与企业自愿相结合”的原则，依照有关法律、法规，积极稳妥、有序地进行。要广泛宣传企业结构调整的必要性和重要性，做好化工企业干部职工的思想政治工作，取得他们的理解和支持。对化工企业产品和组织结构调整过程中出现的问题，要及时研究并予以解决。
二、严格执行《规定》，搞好化工企业产品结构和企业组织结构调整
这次对企业产品结构和组织结构调整的具体规定，已不同于以往采取行政手段对企业实行“关、停、并、转”的一些作法和精神,而是按照《全民所有制工业企业转换经营机制条例》的要求，从权益方面对企业“转产、合（兼）并、停产、解散、破产”作了明确界定。因此，在化工企业产品和组织结构调整过程中，要严格执行《规定》精神，引导和约束企业各种行为。
1.化工企业转产，需要化工主管部门提供外部条件的，要积极提供外部条件。对企业转产特定产品和国家有特殊规定的产品，要按照国家有关规定执行；因转产改变行业性质的，要按照有关规定，积极支持企业重新确定行业归属、企业类型、统计渠道，重新进行工商登记。
2.实行承包制的化工企业实行兼并，要酌情调整兼并企业上交利润指标。对于化工企业的跨行业、跨地区兼并，要积极协同有关部门做好工作，保证企业兼并工作顺利进行。积极支持兼并企业享受被兼并企业原享有的优惠政策。
3.对于领导班子软弱涣散、管理混乱、经营亏损两年以上，经整顿经营状况可望在限期内改善的化工企业，应批准对其进行停产整顿。在企业停产整顿期间，要加强检查监督，防止国有资产流失。企业经停产整顿，仍有下列情形之一的，要责令其解散或依法申请破产：
（1）财务状况继续恶化，濒临倒闭的；
（2）资不抵债，不能清偿到期债务的；
（3）经限期整顿未能达到预期目标的。
4.化工企业解散，必须对其盘盈盘亏及报废资产进行清查和审核，并适时组织注册会计师（审计师）对企业进行终结审计。企业解散，清偿结束尚有结余的，要由主管部门负责组织解缴。解散企业的职工，应尽可能在本系统安置。要查明解散企业主要负责人责任，并作出相应处理。
三、贯彻执行《规定》需要注意的有关问题
1.在贯彻执行《规定》时，对化工企业国有资产存量的评估及其保值问题，要严格按照国家有关规定执行。
2.化工企业转产涉及基建、技改项目的，应按项目审批权限，分别报告原项目主管审批部门处理。
3.化工企业在停产整顿期间和解散注销前，要注意落实和做好企业职工基本工资的发放问题。
4.企业解散注销或破产，各级化工主管部门应协助和配合当地劳动行政部门，解决好企业职工的转业训练与安置工作，以利维护社会稳定。