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山东省青岛市人民政府


青岛市经济适用住房管理办法

青岛市人民政府令　第199号


　　《青岛市经济适用住房管理办法》已于2008年7月25日经市十四届人民政府第3次常务会议审议通过，现予公布，自2008年9月1日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　市长　夏耕
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○八年八月四日

青岛市经济适用住房管理办法

　　第一章　总则
　　第一条　为加强经济适用住房管理，逐步解决城市低收入家庭住房困难，根据国家、省有关规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条　本市市南区、市北区、四方区、李沧区（以下简称市内四区）行政区域内的经济适用住房管理适用本办法。
　　第三条　市、区房屋行政管理部门负责辖区内经济适用住房管理工作。
　　市、区住房保障机构负责辖区内经济适用住房的具体管理工作。
　　街道办事处负责本辖区内经济适用住房的申请受理、初审等工作。
　　发展和改革、国土资源、民政、财政、建设、规划、价格、监察、劳动和社会保障、公安、统计、金融、税务、工商等行政管理部门，根据职责分工，负责经济适用住房的相关管理工作。
　　第二章　优惠政策
　　第四条　经济适用住房建设和供应，应当严格执行国家规定的各项优惠政策。
　　第五条　经济适用住房建设用地以划拨方式供应，并纳入年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。
　　为经济适用住房提供配套服务的经营性设施用地，按国家有关规定执行。
　　第六条　经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房建设项目外基础设施建设费用，由政府承担。
　　经济适用住房建设单位，可以以在建项目作为抵押向商业银行申请住房开发贷款。
　　第七条　购买经济适用住房的，可以按照有关规定提取个人住房公积金和办理住房公积金贷款。
　　购买经济适用住房需要向商业银行申请贷款的，住房保障机构应当出具准予购买经济适用住房的证明。
　　第八条　建设和购买经济适用住房的贷款利率优惠政策按照国家有关规定执行。
　　第三章　规划建设
　　第九条　建设经济适用住房应当遵循政府主导、社会参与，全市统筹、分区落实的原则。
　　市发展和改革行政管理部门应当会同建设、国土资源和房屋等有关行政管理部门，根据本市经济适用住房发展规划制定经济适用住房建设计划。
　　第十条　市国土资源行政管理部门，应当根据经济适用住房发展规划和建设计划，编制经济适用住房建设用地年度计划。
　　第十一条　经济适用住房建设应当严格执行有关法律、法规的规定。
　　经济适用住房建筑面积应当控制在65平方米以内。
　　第十二条　规划设计和建设经济适用住房，应当按照发展节能省地环保型住宅的要求，严格执行有关住房建设标准，采取竞标方式优选规划设计方案，在较小的套型内实现基本的使用功能。积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。
　　第十三条　经济适用住房建设可以在商品住房用地当中配建，由依法取得建设用地使用权的房地产开发企业实施；也可以由市人民政府确定的经济适用住房管理实施机构直接组织建设。
　　在商品住房用地当中配建经济适用住房的，应当在土地出让合同中，将配建经济适用住房的建筑总面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准、价格、销售对象及程序等事项作为附加条款。
　　严禁以建设经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式，变相进行商品住房开发。
　　第十四条　配建的经济适用住房及其基础配套设施和公共配套设施，应当与整个住宅项目工程同时设计、同时建设、同时交付使用。
　　第十五条　经济适用住房的施工和监理单位，应当依法采取招标方式确定。
　　经济适用住房建设单位对其建设的经济适用住房工程质量承担最终责任，向购房者出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并承担保修责任。
　　第四章　价格管理
　　第十六条　经济适用住房基准价格应当在项目开工或土地招标拍卖挂牌出让前，由市价格行政管理部门会同国土资源和房屋、建设行政管理部门核准公布。
　　第十七条　经济适用住房销售价格，由开发建设单位根据楼层、朝向、质量和位置等因素，在基准价格上下不超过15％的幅度内确定，但总平均销售价格不得高于基准价格。
　　第十八条　销售经济适用住房应当明码标价，不得在标价之外收取任何费用。
　　第十九条　以经济适用住房销售价格购买的面积，按照购买经济适用住房建筑面积标准与申请人原住房建筑面积的差额核定，超出部分按照同地段商品住房销售价格购买。
　　超出经济适用住房销售价格购买部分面积的价款，由开发建设单位向市住房保障机构缴纳后，按本市政府非税收入收缴的有关规定上缴市财政，专项用于住房保障。
　　同地段商品住房价格由市价格行政管理部门会同房屋行政管理部门确定。
　　第五章　申请审查程序
　　第二十条　凡夫妇双方组成的家庭及离异或丧偶带子女的家庭和年满35周岁的未婚人员及离婚或丧偶不带子女的人员（以下统称申请人），符合下列条件的可以向户籍所在地街道办事处提出申请：
　　（一）申请人具有市内四区常住户口，其中至少一人达到5年以上；
　　（二）申请人财产、人均收入和人均住房面积符合市政府批准并定期向社会公布的标准。
　　在申购经济适用住房之日前5年内，因离婚、继承、出售、赠与以及履行债务等原因，将家庭或个人住房所有权或使用权转移给他人的，应当计算原住房面积。
　　申请人只能购买一套经济适用住房。已享受廉租住房保障的家庭，在退出廉租住房保障后，可以申请购买经济适用住房。
　　第二十一条　申请人家庭或个人的财产、人均收入、住房困难标准，由市房屋、民政等行政管理部门，根据本市社会经济发展状况、住房价格水平、家庭人均可支配收入的一定比例和人均住房面积等制定，经市政府批准后公布。
　　第二十二条　申购经济适用住房应当提交下列资料：
　　（一）购买经济适用住房申请表；
　　（二）户籍和身份证明；
　　（三）住房情况证明；
　　（四）收入证明；
　　（五）财产状况证明；
　　（六）婚姻状况证明;
　　（七）市房屋行政管理部门规定的其他相关资料。
　　第二十三条　经济适用住房的申请购买应当按照销售项目进行。
　　申请人在销售项目申请购买期限内向街道办事处提交申请资料。街道办事处应当自受理申请之日起15日内，组织进行申请资料审查，对申请人的住房、收入及财产状况进行调查，经评议、公示后提出初审意见，报区住房保障机构。
　　区住房保障机构应当自收到申请资料之日起10日内会同民政部门对申请人的住房、收入等状况进行审核。对经审核符合条件的予以公示，公示期为5日。对公示无异议或有异议经查证不成立的，报市住房保障机构。
　　市住房保障机构应当自收到资料之日起10日内进行审核，对符合条件的予以备案，并书面通知区住房保障机构予以登记，由区住房保障机构发给申请人准予登记通知书。对不符合条件的，由区住房保障机构书面通知申请人，并说明理由。
　　第二十四条　街道办事处、住房保障机构及民政部门在审查申请人的住房、收入及财产状况时，可以采取入户调查、邻里访问及信函索证等方式。有关单位和个人应当予以配合，如实提供相关资料。
　　第二十五条　经济适用住房开发建设单位，应当依法取得经济适用住房预售许可后方可销售。
　　第二十六条　销售经济适用住房应当遵循住房困难优先、公开、公平、公正的原则，并按照下列程序进行：
　　（一）市住房保障机构发布销售公告，内容包括房屋位置、数量、基准价格、开发建设单位及销售时间、地点、方式等；
　　（二）申请人持准予登记通知书到规定的地点办理购房登记手续；
　　（三）市住房保障机构按照住房困难程度对已办理购房登记手续的申请人予以排序，并根据有关规定确定入围名单予以公示，公示期为5日；
　　（四）市住房保障机构在监察、公证等部门以及入围代表的监督下，以公开摇号方式确定选购住房顺序，并予以公布；
　　（五）入围者持相关凭证和资料在规定时间内到建设单位按照公布的顺序选购住房；入围者放弃选购住房权的，应当按顺序递补。
　　第六章　房地产登记与交易
　　第二十七条　经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权，购买经济适用住房后应当按照规定办理房地产权属登记。
　　办理经济适用住房房地产登记时，登记机关应当在《房地产权证》上注明“经济适用住房”、“划拨土地”以及购买标准内面积、购买单价等内容。
　　第二十八条　经济适用住房自房地产登记之日起5年内，不得上市交易；5年内因特殊原因确需出售的或购买经济适用住房后又购买其他住房的，其经济适用住房由市住房保障机构按照规定及合同约定回购。但经市住房保障机构书面通知放弃回购权的除外。
　　回购的经济适用住房，仍用于解决城市低收入家庭的住房困难。
　　第二十九条　经济适用住房自房地产登记之日起5年后需要上市交易的，应当将购房时以经济适用住房价格购买的部分面积，按照成交价格与购买时经济适用住房价格差价的50%，向政府交纳土地收益等价款，取得完全产权。
　　经济适用住房上市交易时，在相同价格情况下，住房保障机构具有优先购买权。
　　第三十条　购房人在经济适用住房取得完全产权前只能自住,不得出租、出借以及从事居住以外的任何活动。
　　第七章　法律责任
　　第三十一条　开发建设单位有下列行为之一的，由市房屋行政管理部门责令改正，并处以10000元以上30000元以下的罚款；5年内不得从事经济适用住房的开发建设：
　　（一）隐瞒房源，不如实上报的；
　　（二）向不符合条件的人员销售经济适用住房的；
　　（三）未按照有关规定实行公开销售的。
　　第三十二条　申请人弄虚作假，隐瞒家庭收入、住房和资产状况及伪造相关证明资料的，由区住房保障机构取消其申请资格。
　　对采取欺骗方式申请的，同时记入不良信用记录，5年内不得再次申请。
　　已骗购经济适用住房的，由市住房保障机构按原价格并考虑折旧等因素予以收购；拒不接受收购的，由市房屋行政管理部门责令退出已购住房，按原价格考虑折旧等因素作价收回，并依法追究责任。
　　构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第三十三条　有关部门和单位工作人员，在经济适用住房管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，按照有关规定给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第八章　附则
　　第三十四条　崂山区、黄岛区、城阳区和即墨市、胶州市、胶南市、平度市、莱西市的经济适用住房管理，参照本办法执行。
　　第三十五条　本办法自2008年9月1日起施行。2004年8月20日市人民政府发布的《青岛市经济适用住房管理办法》（青岛市人民政府令第167号）同时废止。


“警民联调”工作的法律思考

深圳市公安局八卦岭派出所所长 李笑杰

一直以来，公安基层派出所每天要应付大量的非警务纠纷，此已经成为困扰基层工作的一大难题。据有关数据显示，在南方城市，特别是在深圳，基层派出所每天接报的警情，约60%为非警务的纠纷，公安机关要耗费大量的警力去调解，一定程度上影响了刑事打击和治安管理的效能。但是，群众利益无小事，很多纠纷如果处理不当，很容易由此形成治安、刑事案件，甚至酿成上访案件及群体性事件，对社会安定造成很大的冲击。社会在发展，传统的治安调解已满足不了群众对调解的需求。公安机关一直贯彻执行群众路线，为维护社会稳定发挥了重要作用。但另一方面，使群众形成了“有困难找警察”的思维模式和习惯做法，因此，群众有了纠纷不去找基层调解组织，而直接打110报警，希望公安机关介入解决。全国很多城市的公安机关已经意识到多种渠道化解民间纠纷的必要性，为了给政府节约司法成本，加强治安防范及密切警民关系，纷纷制定了“警民联调”工作机制，将街道的人民调解与公安的治安调解有机结合，在基层派出所办公楼内设立“警民联调”工作室，从而使得大量的非警务纠纷从基层派出所剥离，盘活了一线的警力，化解了大量的民间纠纷，提高了群众的满意率，对构建和谐社会做出了积极的贡献。但是，我们也由此发现了“警民联调”产生的一些负面问题。因为缺乏深入的调研，很多城市的公安机关只是简单的将人民调解与治安调解混合，未解决两者的法理衔接，致使很多因民间纠纷形成的治安案件错误的通过了人民调解来解决，给公安机关带来了巨大的司法风险。为了使“警民联调”真正的发挥作用，使公安机关规避潜在的法律风险，笔者认为，如下问题值得我们认真探讨。
一、人民调解与公安治安调解的性质界定
人民调解和公安部门的治安行政调解都是“大调解”的重要组成部分，是化解人民内部矛盾的重要手段，特别是在化解民间纠纷方面都发挥了重要的作用。但我们不能否认，人民调解与公安行政调解是属于不同性质的调解。《中华人民共和国治安管理处罚法》第九条规定的调解属于行政调解的范畴。从立法本意来看，既然治安调解规定于处罚法之内，那么也就是说，治安调解有存在的法律价值及依据，它不能用人民调解来替代。如果强行用人民调解来替代治安调解，那公安机关要承担因使用不同性质的调解而产生的司法风险。主要的风险为：《人民调解协议书》具有民事合同的法律效力，而《治安调解协议书》即不具有民事合同的法律效力；从中可以知道，一旦当事人事后反悔，救济措施即完全不同。治安调解协议签订后当事人反悔的，公安机关应当依照治安管理处罚法的规定对违反治安管理行为人给予处罚，并告知当事人可以就民事争议依法向人民法院提起民事诉讼。而人民调解协议签订后反悔的，当事人只能持协议书向人民法院提起诉讼，法院只需对协议进行审查与认可，而不需重新对原纠纷进行再审。如果公安机关将本应进行治安调解的案件用人民调解来代替，那么出现上述反悔的情况，当事人诉讼后法院的判决得不到执行时，必定会出现一方违反治安管理的行为人逃避了法律的制裁，公安机关的司法风险不言而喻。
二、人民调解与治安调解有机衔接的必要性
在新的历史条件下，社会矛盾进一步突显，我们对此必须要有清醒的认识。我们都知道，“和为贵”式的调解在中国有着源远流长的历史，深深渗透于我国的政治、经济、文化和民族心理之中，有着广泛的群众基础。因势利导，充分发挥其作用，定能将影响社会稳定的群众矛盾消灭在萌芽状态、化解在基层，达到“防范于未然之处，消灾于无形之中”的效果，对构建和谐社会具有重大意义。无论是传统社会还是现代法治社会，都会产生特定的纠纷解决需求，基于社会主体价值观和偏好、纠纷类型等因素，就必然需要多元化的纠纷解决机制。在构建和谐社会日渐深入人心的情况下，调解的价值应该得到进一步的提升，调解的领域也应进一步扩大。同时，纠纷解决机制的形成，永远是一个实践先行的动态发展过程，应鼓励各种探索和尝试，并对实践中积累的行之有效的方法、模式用法律的形式固定下来。另外，处理违法犯罪是一项综合性的社会系统工程，刑事法律、治安法律法规只能解决其中一部分问题，把刑事法律、治安法律法规作为万能处方是不对的，因为刑事法律、治安法律法规只是社会处方中特殊的一种，更多的是在它们之外。因此在构建社会主义和谐社会成为时代主题的背景下，将人民调解与治安调解有机衔接，探索警民联调的新型机制，具有重要的历史意义。
三、人民调解与治安调解有机衔接的法律依据
　　为了规避警民联调所带来的司法风险，警民联调工作必需要在法律规定的框架内进行。因此，我们必须要利用法律来解决两种不同性质的调解衔接问题。
人民调解的法律依据：《人民调解工作若干规定》第二十条规定，人民调解的受理范围为发生在公民与公民之间、公民与法人及其他社会组织之间、法人与法人之间涉及民事权利义务争议的各种纠纷。
治安调解的法律依据：《中华人民共和国治安管理处罚法》第九条规定：对于因民间纠纷引起的打架斗殴或者损毁他人财物等违反治安管理行为，情节较轻的，公安机关可以调解处理。
从上述两者法律依据来看，我们可以看出，两者内容有交叉重叠的地方。如因民间纠纷引起的打架斗殴，肯定涉及了相关的经济赔偿问题；损毁他人财物，也同样涉及了损害赔偿的问题。经济赔偿及损害赔偿均属民事权利义务争议的范畴，这是毫无疑问的事实。也就是说，此类治安案件的当事人除了违反治安管理的行为外，还存在民事权利义务的争议。人民调解只能解决民事权利义务争议，对于违反治安管理的行为，其无权进行处理（调解），故要将治安案件全部进行人民调解，显然不当。但《治安管理处罚法》规定此类案件可以治安调解处理，治安调解是通过对案件中因打架斗殴或者损毁他人财物而产生民事权利义务争议进行调解，从而使被伤害人或者财物被损害方获得赔偿后放弃追究另一方当事人的法律责任。因此，治安调解不仅解决了民事权利义务的争议，还解决了违反治安管理的行为人不再受法律追究的问题。既然人民调解与治安调解在调解范围内有部分重合，那么，两者的衔接问题由此迎刃而解。
四、人民调解与治安调解衔接构想
既然解决了人民调解与治安调解衔接的法律依据，那么下一步最重要的就是如何操作的问题了。笔者认为，发生了《治安管理处罚法》第九条规定的治安案件，需要治安调解处理的，可以先就当事人双方的民事权利义务争议的部分进行人民调解。在此必须特别注意，人民调解要坚持双方自愿的原则。一旦民事权利义务争议的部分通过人民调解成功解决，即立刻进入治安调解。既然当事人一方通过人民调解获得了赔偿，其肯定会放弃追究另一方当事人的法律责任，治安调解也会同时成功。因此，当事人双方在第一阶段签订的是《人民调解协议书》，第二阶段签订的是《治安调解协议书》。就算协议签订后出现一方反悔的情况，公安机关仍然可以介入处理，从而有效规避了公安机关在调解过程中的司法风险。这种操作方式才是真正意义的“警民联调”。