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云南省人民政府


云南省城镇房产交易管理暂行办法
云南省人民政府


第一章 总 则
第一条 为加强城镇房产交易管理，维护房产交易市场秩序，保障房产交易当事人的佥权益，根据国家有关法规、政策，特制定本办法。
第二条 城镇规划区范围内、独立工矿区内各种所有制房屋的买卖、租赁、有偿调换、抵押等在房产流通过程中发生的经济活动，适用本办法。
房产交易涉及土地使用权出让、转让的应按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和我省的有关规定办理。
军队与地方之间的房产交易应遵守《中国人民解放军房地产管理条例》和本办法的有关规定。
涉外房产交易，除法律和政策另有规定外，均必须遵守本办法。
第三条 各级人民政府的房产管理机关是各该行政辖区内的房产交易的主管机关。
为加强管理，各市、县可成立由房产管理部门牵头，有工商、土地、物价、财政、税务等部门参加的房产市场管理委员会，负责房产交易管理的领导、直辖市、监督工作。

第二章 房产交易管理
第四条 市、县房产交易管理所（以下简称交易所），办理房产交易登记、监证手续，开展房产价值、价格评估；提供洽谈协议场所、交流信息、进行政策法律咨询、介绍行情等项服务；接受有关房产交易的招标、拍卖等委托代办业务，并会同有关部门查处违反本规定的房产交易活动
。
土地管理部门可派人到交易所联合办公，办理房产交易中的土地合作权变更登记业务。
各有关房产交易市场的管理部门，应派人到交易所参加经常性的、具体的监督管理工作。
第五条 进行房产交易时，交易双方必须到房产所在市、县交易所进行登记，按程序办理有关手续，并交纳规定的税费。
房屋交易涉及土地使用权转让的，转让方应先与土 管理部门签定土地使用权出让合同。
第六条 房产交易程序及需办理的手续如下：
（一）双方当事人携带证件，到交易所提出登记申请、交验证件。交验的证件主要有：
1、房产所有权证及相关的房屋共有权保持证、房屋他项权证。
2、涉及土地使用权转让的须交验土地使用权证书及土地出让合同，以及缴纳出让金的证明。
4、交易所或工商行政管理部门认为应提供或交验的其它证件。
（二）证件齐备无误的，由交易所提供统一印制的房产交易合同文本，当事人按合同文本要求拟定交易合同。交易合同必须标明实际成交价格。
（三）交易所对交易合同进行监证。监证时，交易当事人应就提出的有关交易问题作出说明，并出示有关原始资料和凭证。
（四）凡用于生产经营的房屋交易合同监证后，应到房产所在地工商行政管理部门办理合同鉴证，其步骤及所需提供的资料按经济合同鉴证规定办理。
（五）房屋所有权转移的，当事人凭监证或鉴证后的合同，在一个月以内到房屋产权监理机关办理房屋权属转移手续，到土地管理部门办理土地使用权转移手续。
第七条 经省行业主管部门批准成立，并经当地工商行政管理部门核发企业法人营业执照、税务部门核发税务登记证的城市建设综合开发公司，出售本单位开发建造的商品房，其交易需办理的手续，由市、县按第六条要求，本着简便的原则作出规定。
第八条 任何单位未经批准均不得从事建造、出售商品房等房产开发经营活动。
第九条 下列情况的房产交易，须报县以上政府或有关部门批准。
（一）行政单位购买或租赁全民、集体所有制单位房产（商品房除外），需经同级财政部门提出意见后，报同级政府批准；事业单位需经上级主管部门批准。机关、团体、军队、企事业单位不得购买或租赁私人房产。确因情况特殊必须购买或租赁私人房产的，须报县以上政府批准。
（二）单位购买城建开发公司的商品房，应按有关规定，报经行政主管部门或计划部门批准。
（三）预售商品房（期货交易），须持规划用地许可证报房产管理部门批准。确因情况特殊，需在领取规划用地许可证之前预售商品房的，报市、县人民政府批准。
（四）个人享受优惠价格或补贴购买、建造的住宅进行买卖，按国家有关规定执行，或是按房改方案的有关规定执行。
第十条 下列房产禁止交易：
（一）建房未领取建设用地规划许可证和建设用地许可证，属违法建造而尚未作出处罚结论的。
（二）无房屋所有权证，或是所有权证与所交易的房产不符，以及房屋所有权证被明令注销、吊销等原因失去权证法律效力的。
（三）涉及土地使用权转让还未以得国有土地使用权证和未签订国有土地使用权出让合同的；
（四）已依法公告拆迁，属公告拆迁范围内的；
（五）原有房产债务在当事人之间尚未解决，未达成文字协议的。
（六）经房屋安全鉴定机构鉴定为停止使用或拆除的危房，或是虽未报请鉴定，但实际上已属应停止使用或拆除的危房。
（七）属落实政策发还的房屋，但房屋尚未腾退的。
（八）未按本规定第九条要求办理有关批准手续的。
（九）房产所有权有争议，尚未解决的。
（十）其它依法限制权属转移的。
第十一条 房屋所有权依法转移时，该房屋使用范围内的土地使用权同时转移。同一建筑物分割交易时，各房产权利人可按房产占有相应比例的土地使用权（商品房除外）。凡属于共有房产的建筑物，其占用土地的使用权整体不可分割。
第十二条 原已出徂给他人使用的房产出卖时，产权人应提前三个月书面通知承租人，租约未到期，应征得承租人的同意。在同等条件下，承租人有优先购买权。
第十三条 承徂房产管理部门直管公房以及其它单位、个人房屋的任何单位和个人，不得将房屋转徂或变相转租给其它单位和个人。如情况特殊需转租或提供给其它单位和个人使用，应事先征得出租人同意。出租人同意扣的二次房产租赁也应遵守本规定。
第十四条 私人房产不得以合资经营等名义变相租给任何单位，也不得以利润分成为名变相收取租金。
第十五条 承租人有下列行为之一者，房屋所有人可解除租赁合同，索取赔偿。
（一）擅自将承租房屋转租、变相转租或作为资本与他人联营的。
（二）擅自改变合同规定的房屋用途，造成房屋损坏的。
（三）无故连续三个月以上不按合同规定交付租金的。
（四）利用承徂房屋进行非法活动的。
（五）其它严重违反租赁合同的。
除上述原因外，出租人还可依据有关法律条款解除租赁合同。否则，出租人不得随意解除租赁合同。
第十六条 任何单位和个人对房产进行拍卖、租赁招标，或是对私有房产进行价值评估，都应委托市、县交易所进行，其它任何单位和个人不得组织房产拍卖和租赁招标活动。
对属于国有资产的房产进行评估，必须符合国有资产管理部门的有关规定。

第三章 房产价格管理
第十七条 按有关规定出售的公有住宅、房产开发公司出售的商品房、房产管理部门出租用于居住的直管公房，出售出租实行国家定价。其中，房改售房售价一律由省人民政府审批；出租用于居住的直管公房的租金由州、市人民政府、地区行政公署审批；商品房价格管理办法由省物价
局会同省建委作出规定。
第十八条 不属于第十七条规定的其它房产交易，其交易价格或租赁价格由交易双方根据评估价格协商议定。对成交价格超过评估价格的部分，由房产管理部门和土地管理部门按照有比例、缓递增的原则征收调节费，调节费由卖方、出徂方负担，收费办法和标准由省物价部门会同财政
、房产和土地管理等部门制定。收取的调节费纳入当地城市建设维护资金管理，专项用于城镇直管危旧住宅的修善或改造。属于土地增值收取的增值费，属于当地的财政收入，主要用于城市建设和土地开发。
属国有资产的房产进行买卖，免收调节费。
第十九条 房产出租、出售价格及地价的评估原则、规定、适用范围等，由省物价部门会同省建设部门、省土地部门、省财政部门共同制定。在省未作统一规定前，可由地、州、市物价、房产、土地、财政管理部门暂行规定。
第二十条 房产交易必须使用税务机关统一印制的云南省发票（房产经营专用）。交易者在成交后应按照税法的规定到税务机关缴税。

第四章 奖励与惩罚
第二十一条 违反本规定有关条款，由市、县交易所、工商行政和物价等管理部门按下列款项进行处理：
（一）违反本规定第五条、第六条、第七条、第八条和第二十条但符合第九条规定的，除责令其补办手续、补交税费外，由房地产管理部门给以批评教育或按有关规定处罚。
（二）违反本规定第六条第二款，隐瞒实际成交价格的，由房地产管理部门处以所隐瞒交易金额一定比例的罚款，并责令其按实际成交价格重新订立合同，交纳税费。
（三）违反本规定第十条的，或是严重违反其它条款的交易活动，由工商行政管理部门或其它有关部门依据有关法规，视其情节轻重，分别给予罚款、没收非法所得，没收非法交易物等处罚。也可并处。
（四）对本规定第六条第四款所指的房产交易的无效合同确认、违法合同的查处以及纠纷的调解仲裁，依照《经济合同法》及有关规定处理。
（五）在房产交易中违反土地管理法律法规的，由土地管理部门按有关规定处理。
第二十二条 妨碍、阻挠房产交易管理人员执行公务、扰乱房产市场秩序的，由当地公安机关按《治安管理处罚条例》进行处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十三条 任何单位和个人都有权向有关部门检举、揭发房产交易中的非法行为。举报、揭发经查证属实的，由房产交易管理部门、工商行政管理部门、税务部门及其他有权查处的部门，按国家有关规定从罚没款中提取一定比例奖励举报人。

第五章 附 则
第二十四条 农村集镇房产交易可参照本办法办理交易手续。
第二十五条 本办法由云南省城乡建设委员会解释。
第二十六条 本办法自发布之日起执行。


1992年5月25日
试论挪用公款罪

刘宇


　　挪用公款罪是指国家工作人员利用职务上的便利，挪用公款归个人使用，进行非法活动，或者挪用公款数额较大进行营利活动，或者挪用公款数额较大，超过3个月未还的行为。
　　一、挪用公款罪的犯罪构成
　　（一）客体
　　挪用公款罪的客体是复杂客体，即既侵犯国家工作人员的职务廉洁性，也侵犯公共财产的占有使用收益权。挪用公款罪作为贪污贿赂罪的一种，必有侵犯国家廉政建设制度的一面，因而挪用公款罪的直接客体当包括国家工作人员的职务廉洁性。财产的所有权包括实现权能：占有权、使用权、收益权、处分权。挪用公款罪的“挪用”是指改变公款用途，侵犯的并非所有权的全部权能，而是包括占有权、使用权、收益权在内的所有权部分权能。
本罪的犯罪对象是公款，即公共财产中呈货币或者有价证券形态的那部分。根据《刑法》第384条第2款的规定，挪用用于救灾、抢险、防汛、优抚、扶贫、移民、救济款物归个人使用的，从重处罚。依此规定，挪用公款罪的犯罪对象并不限于公款，还包括特定物。但除上述特定物外的一般物，不属于挪用公款罪的犯罪对象。
　　（二）客观方面
　　客观方面表现为行为人利用职务上的便利，挪用公款归个人使用，进行非法活动，或者挪用公款数额较大进行营利活动，或者挪用公款数额较大超过3个月未还的行为。
1、利用职务上的便利。所有利用职务上的便利是指行为人利用主管、经手、管理公款的便利条件。既包括行为人直接经手、管理公款的便利条件，也包括行为人因其职务关系而具有的调拨、支配、使用公款的便利条件。
2、挪用公款归个人使用。这是本罪的基本特征。挪用公款归个人使用，包括挪用公款归本人使用或者给他人使用。对于行为人以个人名义为私利将挪用公款归私有企业、公司使用，构成挪用公款罪不存在争议。如果挪用公款扣将挪用的公款给私有企业、公司以外的单位使用的行为如何定性，司法解释未对此做出明确规定。我们认为对挪用公款罪的构成应严格把握。必须同时具备为私利和以个人名义两个条件，否则不构成挪用公款罪。至于行为人违反财经管理制度，未经审批手续，将公款擅自划拨、挪借给其他单位使用的，虽然违反财经纪律，但毕竟属于公款公用，可以给予相应的政纪、党纪处分，而不应以犯罪论处。如果行为人从中获得财物，符合受贿罪构成条件的，自应以受贿罪论处。
3、挪用公款行为的具体表现形式包括：其一，挪用公款进行非法活动。非法活动是指国家法律、法规所禁止的活动，包括犯罪活动和一般违法活动。例如，挪用公款走私、贩毒、骗汇、赌博等。这种挪用公款行为构成犯罪，既不要求达到数额较大的标准，也不需要挪用时间超过3个月未还。挪用公款给他人使用，不知道使用人将公款用于非法活动，数额较大、超过3个月未还的，构成挪用公款罪。明知使用人将公款用于打家截道 法活动的，应当认定为挪用人挪用公款进行非法活动。尽管这种情形下未规定数额较大的标准，但不可认为没有数额的限制。为此，最高人民法院曾做出过司法解释，以挪用公款5000元至1万元作为追究刑事责任的数额起点。其二，挪用公款归个人使用进行营利活动，且数额较大。营利活动是指国家法律所允许的牟利活动，例如，挪用公款存入银行、用于集资、购买股票等。这种挪用公款行为构成犯罪，要求挪用数额较大，但不受挪用时间和是否归还的限制。挪用公款给他人使用，不知道使用人将公款用于营利活动的，数额较大、超过3个月未还的，构成挪用公款罪。明知使用人将公款用于营利活动的，应当认定为挪用人挪用公款进行营利活动。挪用公款进行营利活动数额较大的标准，最高人民法院分布的《关于审理挪用公款案件具体应用法律若干问题的解释》确定了一个较具弹性的起刑点，即挪用公款1万元至3万元。各高级人民法院可以根据本地实际情况按照这一数额幅度，确定本地区执行的具体数额标准，并报最高人民法院备案。其三，挪用公款归个人使用，数额较大且超过3个月未还。这种挪用公款行为是指挪用公款用于非法活动、营利活动以外的事情，挪用公款如还债、购置家具、修建私人住宅等。“超过3个月未还”是指案发前（被司法机关、主管部门或者有关单位发现前）未予归还。根据最高人民法院的司法解释，挪用公款归个人使用，“数额较大且超过3个月未还”的，起刑点为1万元至3万元。各高级人民法院可以在此幅度内自行确定本地区执行的具体数额标准，并报最高人民法院备案。
　　（三）挪用公款罪的主体为特殊主体，即只能是由国家工作人员构成。至于受国家机关、国有公司、企业、事业单位、人民团体委托管理、经营国有财产的人员可否构成本罪主体，理论上存在争议。我们认为，这类人员不属于国家工作人员，而是受国家机关、国有公司、企业、事业单位、人民团体委托，以承包、租赁等方式管理、经营国有财产的人同。刑事立法上未明确规定这类人员可以构成挪用公款罪的主体，即表明本罪主体排除非国家工作人员在外。同时，根据最高人民法院《关于对受理委托管理、经营国有财产人员挪用国有资金的行为如何定罪问题的批复》的规定，受委托管理、经营国有财产的非国家工作人员如果利用职务之便，挪用本单位公款归个人使用数额较大的，可以构成挪用资金罪，而不构成本罪。根据前述立法解释，村民委员会等村基层组织人员协助人民政府从事公务时，利用职务上的便利挪用公款，构成挪用公款罪。
　　（四）本罪的主观方面是直接故意，即明知是公款而有意违反有关规定而予以挪用，其目的是非法取得公款的使用权。
　　二、挪用公款罪的认定
　　（一）挪用公款罪与非罪的界限
　　司法实践中，挪用公款罪与合法借贷行为、一般挪用公款行为难以区分。关于挪用公款罪与合法借贷行为的界限问题，理论界一直存在纷争。我们认为，必须根据挪用公款罪的三种类型即非法活动型、营利活动型、超期未还型个体分析，区别对待。在非法活动型、营利活动型中，不存在与合法借贷行为的明确界限。即使行为人办理了借贷审批手续，实质上也并非合法借贷。在超期未还型中，由于行为人挪用公款是正当需要，只要经过了单位领导审批，且办理了借贷手续，便不宜按挪用公款罪处理。对挪用公款罪与一般挪用公款行为的界限，应当从挪用数额、挪用用途、挪用时间、挪用对象、使用主体、主观因素等多方面进行分析，予以综合认定。
　　（二）挪用公款罪与贪污罪的界限
　　两罪的客体现都是复杂客体，即既侵犯国家工作人员职务的廉洁性，也侵犯公共财产所有权。客观方面的要件都包含利用职务上的便利的内容。主观方面的罪过形式都是直接故意。二者的区别在于：其一，次要客体存在一定区别。本罪的次要客体限于公共财产的占有使用收益权；贪污罪次要客体是公共财产所有权。其二，客观方面的行为方式不同。本罪表现为利用职务上的便利挪用公款进行非法活动，或者挪用公款数额较大进行营利活动，或者挪用公款数额较大超过3个月未还；贪污罪的客观方面表现为利用职务上的便利，以侵吞、窃取、骗取、或者以其他手段非法占有公共财物的行为。实施本罪的行为人不存在做假帐、虚报帐目等行为，而实施贪污罪的行为人往往有做假帐、虚报帐目等行为。其三，主体范围不同。本罪的主体限于国家工作人员；贪污罪的主体除了国家工作人员外，还包括国有单位委托管理、经营国有财产的人员。其四，主观目的不同。本罪以使用公款为目的；而贪污罪则以非法占有公共财物为目的。
　　（三）挪用公款罪与挪用资金罪的界限
　　本罪与挪用资金罪在主客观方面都有相同之处。主观方面的罪过形式都是故意，并且都以使用单位资金为目的。客观方面都表现为行为人利用职务上的便利，挪用单位资金的行为，行为的表现形式也是一样的。二者的区别主要表现在：其一，犯罪客体与对象不同。本罪的客体是复杂客体，即既侵犯公共财产的所有权，也侵犯国家工作人员的职务廉洁性，犯罪对象是公款；而挪用资金罪的客体是简单客体，即只侵犯单位资金的所有权，犯罪对象是非国有单位的资金。其二，犯罪主体不同。本罪的主体是国家工作人员，而挪用资金罪的主体则是非国有公司、企业的人员。
　　（四）挪用公款罪与挪用特定款物罪的界限
　　挪用公款罪与挪用特定款物罪在行为方式上均表现为挪用，在犯罪对象与主观要件上也有诸多相似之外。当挪用对象同为救灾、抢险、防汛、优抚等特定款物时，二罪主要区别在于：其一，犯罪客体不同。侵犯客体都是复杂客体，都有侵犯公共财产的一面，但本罪同时还侵犯国家工作人员的职务廉洁性，挪用特定款物罪则同时还侵犯国家的财经管理制度。其二，犯罪主体不同。本罪的主体是国家工作人员，而挪用特定款物罪的主体则是管理、支配、经手特定款物的直接责任人员。其三，挪用用途不同。本罪一般是挪用公款归个人或他人使用，实质上是“公款私用”；挪用特定款物罪是将特定款物挪归单位其他事项使用，未能专款专用，实质上具有“公款公用”的性质。



黑龙江省北安市人民法院 刘宇