关于印发《杭州市物业管理服务收费管理办法》的通知
浙江省杭州市房产管理局
关于印发《杭州市物业管理服务收费管理办法》的通知
各区物价局，各物业管理单位：
根据《杭州市物业管理条 例》的有关规定和市政府法制办备案审查的意见，经研究，对我局制定的《杭州市物业管理服务收费管理办法》(杭价房[2002]77号)部分条 款进行修订，现将修订后的《杭州市物业管理服务收费管理办法》予以印发，请贯彻执行。
别墅等住宅和非住宅的公共性物业管理服务收费政府指导价标准，市物价局将另行制定公布。
二00三年四月二日
杭州市物业管理服务收费管理办法
第一条 为规范物业管理服务收费行为，维护物业管理单位(以下简称物业公司)和物业产权人、使用人(以下简称业主)的合法权益，维护正常的收费秩序，促进物业管理的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《浙江省物业管理服务收费暂行办法》和《杭州市物业管理条 例》等有关法律、法规和规章的规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于物业公司在杭州市区进行物业管理服务并收取费用及各区价格主管部门对物业管理服务收费进行管理的行为。
第三条 本办法所称的物业管理服务收费，是指物业公司接受业主或业主委员会的委托，根据物业管理服务合同，对房屋建筑及相配套的共用部位、共用设施设备、绿化卫生、交通秩序、安全防范和环境容貌等项目提供日常维护、修缮及物业公司为业主提供代办性、特约性服务所收取的费用。
第四条 杭州市物价局是本市物业管理服务收费的主管机关，依法对全市物业管理服务收费进行管理、协调、监督和指导；
第五条 物业管理服务收费实行统一领导、分级管理的原则。市物价局负责贯彻执行国家和省物业管理服务收费有关政策、规定，制定本市物业管理服务收费办法。各区价格主管部门(包括各开发区，下同)根据本办法的规定，组织实施对本区范围的物业服务收费管理。
第六条 物业管理服务收费标准的制定，应当遵循公开合理并与物业管理服务内容、服务质量及业主承受能力相适应的原则
第七条 物业管理服务收费贯彻优质优价、按质收费的原则。普通住宅小区公共性物业管理服务收费实行收费等级制度。收费等级根据物业公司的经营资质和为业主提供的服务项目、服务质量、服务深度等因素确定。
第八条 物业管理服务收费按提供服务的性质、特点等不同 情况，分别实行市场调节价和政府指导价。
为业主提供代办性、特约性等专项服务的收费，除政府价格主管部门另有规定外，实行市场调节价。
公共性物业管理服务收费实行政府指导价。
第九条 实行市场调节价的物业管理服务收费，由物业公司 自行制定或与业主(业主委员会)协商确定，报所在区的价格主管部门备案。
为正确引导市场，合理制定收费标准，市物价局适时公布参考性收费标准。
第十条 实行政府指导价的物业管理服务收费，由市物价局 根据物业管理市场的发展和服务质量、服务项目等情况，制定基准收费标准和浮动幅度等规定，定期向社会公布。
具体收费标准，由物业公司同业主委员会按市物价局公布的基准收费标准和浮动幅度等规定，协商拟定。
第十一条 普通住宅小区物业管理收费等级和公共性物业管理收费标准报所在区的价格主管部门确认。
收费等级一般每两年考评一次。经考评同原评定收费等级有变化的(超过或达不到)，收费标准应按考评后的等级重新确定。
别墅等住宅和非住宅的公共性物业管理服务收费标准报所在区的价格主管部门确认。
第十二条 对已交付使用，尚不具备成立业主委员会的物业小区， 由各区价格主管部门根据物业管理的实际情况，暂定物业管理服务收费试行标准。
前期物业管理实行招投标的收费标准，由市物价局制定。
第十三条 公共性物业管理服务项目主要包括：
(一)房屋共用部位、共用设施设备的使用管理和维护：具体是指负责管理范围内供配电、给排水、电梯、公共防盗、消防、水泵、公共卫生间、中央空调、公共照明设施设备的日常运行、维修和保养；
(二)清洁服务：包括公共道路、公共场地及楼内公共楼梯、走道、电梯间等共用部位的清扫保洁，生活垃圾、粪便的清运处置；
(三)公共绿地、花草树木的养护管理：负责管理范围内绿化物的定期修剪、施肥、浇水、治虫、适时补种等，保持环境优美；
(四)公共秩序维护和安全防范：实施24小时安全值班巡视制，负责管理小区内公共安全秩序的维护；
(五)车辆停放的秩序及公共场地秩序管理：做到车辆停放有序，有明显的车辆行走、停放标志，机动车、非机动车分别场地停放，无乱停放现象；
(六)物业的档案资料管理和装修管理：包括物业档案、产权产籍资料、物业公司内部制度的建立健全，对违章、违法装修行为进行制止并及时报告，协助有关部门处理。
第十四条 物业管理服务收费主要由下列项目组成：
(一)管理、服务人员的工资和按规定提取医疗保险、养老保险、福利费等费用；
(二)共用部位、共用设施设备日常运行、维修及保养费；
(三)绿化管理养护费；
(四)清洁卫生服务费；
(五)安全防范服务费；
(六)物业公司办公和社区活动等费用；
(七)物业公司固定资产折旧费；
(八)利润；
(九)税费。
第十五条 实行物业管理范围内的房屋，未交付前的前期物业管理服务的费用，由开发建设单位承担；已交付使用但建设单位尚未出售、出租的房屋及业主尚未居住的房屋，物业管理服务费按应收标准的70%缴纳，由开发建设单位或业主承担。
第十六条 有电梯、高压水泵等高耗费设施、设备的高层、小高层、多层住宅的共用设施、设备的消耗按实分摊，物业公司应按实际消耗，向业主收取。具体的分摊办法由业主委员会与物业公司商定，可按面积分摊，也可按户分摊。
无电梯和高压水泵等高耗费设施、设备的多层住宅的业主除向物业公司缴纳物业管理服务费外，不再分摊其他费用。
物业公司自用办公及生活用水、用电、用气等费用，由物业公司承担，不得向业主分摊。物业管理人员不得无偿入住、占用管理区内除物业管理用房以外公共房屋。
第十七条 实施物业管理的住宅小区自行车停放需收费的，必须要有封闭式停放场地，具备防盗防雨等基本条 件，实行定点(位)停放，并有专人管理，收费标准按各区价格主管部门规定的标准减半收取。其他车辆的停放收费按有关规定执行。
第十八条 物业公司在接受物业管理服务活动中，应和业主委员会(业主)签订服务合同，切实按合同约定的服务项目提供服务。物业公司在物业管理服务合同约定之外自行提供服务，未经业主委员会或业主认可的，业主可以不支付费用。
第十九条 物业管理服务费可以预收，但预收期限一般不得超过12个月。另有约定的从其约定。
第二十条 房屋共用部位、共用设施设备保修期满后中修以上的维修更新费用，统一在物业维修专项基金中列支。物业维修专项基金的收取、使用和管理按有关规定执行。日常的运行、管理、维修的费用纳入物业管理服务费的组成。
第二十一条 国家鼓励物业公司不断提高服务质量，通过招投标等形式开展公开、公平、公正的市场竞争，禁止价格垄断、价格欺诈和牟取暴利的行为。
第二十二条 物业管理服务收费实行明码标价制度。物业公司应在其经营场所公布收费项目、收费标准、服务内容等项目，接受业主和价格主管部门的监督。
第二十三条 物业公司应建立健全财务管理制度。 物业公司根据物业管理服务合同和有关法律、法规的规定，对商业用房及其他共用设施设备进行经营的，其收入应当专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，不得挪作他用。并将收入情况按规定每6个月至少公布一次，接受业主和业主委员会的询问和监督。
第二十四条 业主应按合同约定的收费项目和收费标准及时缴纳物业管理服务费。不按规定缴纳物业管理服务费的，物业公司有权按照约定的服务合同追偿。
第二十五条 业主向物业公司缴纳物业管理服务费后，有关部门不得向业主重复收取性质和内容相同的费用。对于未经批准，擅自收费的行为，业主有权拒付，并向价格监督检查部门投诉。
第二十六条 物业公司与业主发生价格纠纷的，业主委员会应给予调解，调解不成的，可向价格主管部门申请调处。未成立业主委员会的，业主也可直接向价格主管部门投诉。
第二十七条 对违反本办法规定的价格行为，价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》的有关规定给予处罚。
第二十八条 实行社区管理的住宅小区，社区服务费的收取标准和办法按有关规定执行。
第二十九条 本办法由杭州市物价局负责解释。
第三十条 各县(市)物业管理服务收费的管理，可参照本办法执行。本办法涉及萧山、余杭两区价格管理权限的，按省、市有关规定执行。
第三十一条 本办法自2003年5月1日起施行。以前本市有关物业管理服务收费的规定同时废止。
西宁市公共安全技术防范管理办法
青海省西宁市人民政府
西宁市公共安全技术防范管理办法
（2003年11月14日西宁市人民政府第10次常务会议审议通过 2003年11月20日西宁市人民政府令第60号公布）
第一条 为加强公共安全技术防范工作的管理，保障公私财产和公民人身安全，维护社会稳定，根据有关法律法规规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内从事公共安全技术防范产品（以下简称技防产品）生产、销售、安装、使用和公共安全技术防范设施（以下简称技防设施）设计、施工、使用、维修等活动，以及对上述活动的管理，适用本办法。
第三条 本办法所称公共安全技术防范，是指运用技术产品、设施等科学技术手段预防和制止违法行为，维护公共安全的活动。
本办法所称技防产品，是指用于技防活动，具有防入侵、防抢劫、防盗窃、防破坏、防爆炸等功能的专用产品。
本办法所称技防设施，是指以维护社会公共安全为目的，综合运用技防产品及其他相关产品组成的安全防范系统，包括报警、电视监控、通讯、出入口控制、防爆、安全检查等设施、设备。
第四条 县级以上人民政府应当加强对公共安全技术防范工作的领导，将公共安全技术防范工作纳入社会治安综合治理目标管理，督促有关部门做好管理工作。
第五条 公安机关是公共安全技术防范工作的主管部门。市、县（区）公安机关在其职责范围内具体负责本行政区域内公共安全技术防范工作的规划、管理、指导和监督。
质量技术监督、建设、工商行政管理等相关部门应在各自的职责范围内做好公共安全技术防范管理工作。
第六条 鼓励和支持推广使用先进的技防产品、技防设施，提高全民的公共安全防范意识。
第七条 技防产品、设施的使用单位，应当建立健全公共安全技术防范的各项制度，落实各项防范措施，将技术防范与人防、物防相结合，提高安全防范能力。
第八条 下列场所、部位所在单位应当装置符合技防标准的技防产品或者技防设施：
（一）经公安机关认定的重要政治活动场所、机关；
（二）存放涉及国家秘密的文件、资料、高科技成果等的室、馆（库）；
（三）存放易燃、易爆、剧毒物品、放射性物质、国家管制药品、致病毒菌等危险物品的场所；
（四）武器、弹药库（柜）；
（五）广播电视、通信枢纽、供水、供电、供气、供热、科研、军工等单位的要害部位；
（六）金融机构的所属金库、营业场所、运钞车，销售金、银、珠宝等物品的场所；
（七）博物馆和陈列、收藏重要文物的场所；
（八）长途汽车站、火车站、集贸市场、商店等需要采取公共安全技术防范措施的公共场所；
（九）三星级以上宾馆（酒店）；
（十）国家和省规定的其他必须采取公共安全技术防范措施场所和部位。
国家对特殊场所的技防要求另有规定的，从其规定。
第九条 集中存放现金、票据、证券、贵重物品的部位，存放高档商品、重要物资的仓库、场所，居民住宅区，其所有人或主管单位应在公安机关的指导下，根据实际需要采取公共安全技术防范措施。
第十条 城市居民住宅公共安全技术防范设施的建设，应当纳入住宅建设规划，并与住宅工程同时设计、同时施工、同时验收、同时投入使用。
第十一条 公安机关及其工作人员不得向装置技防产品或者技防设施的单位和个人指定技防产品的品牌、销售单位和技防设施的设计、施工、维修单位。
第十二条 任何单位和个人不得利用技防产品或者技防设施侵犯他人的合法权益。
第十三条 技防产品的管理，按国家有关规定执行。
禁止生产、销售无质量检验合格证明、无工业产品生产许可或者生产登记批准的技防产品。
第十四条 技防设施的建设按照中华人民共和国安全行业标准《安全防范工程程序与要求》和其他有关公共安全技术规范的国家、行业标准的规定执行。
第十五条 从事技防设施设计、安装、维修的单位，应取得相应的资格证书。
第十六条 本办法第八条所列场所和部位，建设单位应将其技防的设计方案报所在地公安机关备案。
第十七条 技防设施竣工后，应由县级以上技术监督部门和同级公安机关审查认可的检验机构进行安全技术防范使用性能检测；未经检测或检测不合格的，不得投入使用。检验机构应当自接到申请检测之日起15日内对技防设施完成检测，并出具检测报告。
本办法第八条所列场所和部位，其技防设施竣工后，应由所在地公安机关参与验收。
第十八条 从事技防设施设计、安装、维修、检测的人员，应经过专门培训，方可上岗，并应保守技防设施秘密。
第十九条 技防设施的使用单位应当确定专人管理，使技防设施处于良好运行状态。
所在地公安机关应定期对技防设施的使用情况进行检查，督促使用单位保证技防设施正常运行。
第二十条 违反本办法第八条规定的，由公安机关给予警告，并责令限期改正；逾期不改正的对单位可处500元以上1000元以下罚款；因不安装使用技防设施和技防产品而发生刑事案件或者治安事件，造成国家、集体财产损失的，处以1000元以上5000元以下罚款，并对单位直接负责人和其他责任人处以500元以上2000元以下的罚款。
第二十一条 违反本办法第十四条、第十五条、第十六条、第十七条规定的，由公安机关给予警告，并责令限期改正，并可处以5000元以上10000元以下罚款；逾期不改正的，处以10000元以上20000元以下罚款；拒不改正的，处以20000元以上30000元以下罚款。
第二十二条 对安全技术防范产品生产、销售、检验活动中的质量违法行为的行政处罚，由县级以上质量技术监督部门依据法律、法规、规章的规定执行。
第二十三条 当事人对行政处罚不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。
当事人在申请复议或提起行政诉讼期间，行政处罚不停止执行。
第二十四条 公安机关及其工作人员违反本办法规定，指定技防产品品牌、销售单位和技防系统设计、施工、维修单位或者有其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊行为的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任；给当事人造成损失的，依法予以赔偿。
第二十五条 本办法应用中的具体问题由西宁市公安局负责解释。
第二十六条 本办法自2004年1月1日起施行。
