您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律论文 »

一、工程抵押房（以下简称工抵房）概念
简单而言，工程抵押房即开发商以商品房抵顶工程款的商品房。
举例：开发商A公司开发建设商品房，欠施工总包单位B公司RMB2000万元工程款，经双方协商一致，签订一份以商品房抵顶工程款的协议，协议规定A公司以10套商品房抵顶所欠B公司RMB2000万元工程款，但商品房并没有过户给B公司，待B公司直接购买或找到第三方购房者后，商品房直接过户给购房者。

二、工抵房具体模式
（一）施工企业直接购买模式
即开发商直接和施工企业签订书面《房屋预订合同》、《抵房协议书》。
这种模式中，又细分为两种模式：
第一种，施工企业直接以单位名义购买，与开发商签订《商品房买卖合同》完成债务抵消；
此种模式如下:
首先，经过工程结算，开发商与施工企业共同确认开发商与施工企业所形成的债务具体数额。
其次，开发商与施工企业签订《房屋预定合同》,乙方预定商品房，并明确预定房屋金额。
再次，双方签订《抵房协议书》，《抵房协议书》应明确要求开发商依据“施工合同”应向施工企业支付的款项同乙方依据《房屋预定合同》应向甲方支付的房款中（全部或部分）相抵销。乙方不得再向甲方主张已抵销的款项。
同时要求施工企业依据“施工合同”向开发商开具相应金额的正式合法的工程款发票。
最后，施工企业以其自身名义与开发商正式签订《商品房买卖合同》，开发商依据购房金额依法向施工企业（购房人）交付购房发票。
此种模式的法律关系
依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（三）款之规定，此模式本质为：开发商因未付工程款所产生的债务与施工企业《房屋预定合同》中应付购房款的债务相抵消。系建设工程合同（承揽合同）所产生的债务与商品房买卖合同关系所产生的债务相抵消的法律关系。
第二种，施工企业在完成债权债务抵消后，另行指定第三方（自然人、法人）与开发商签订《商品房买卖合同》；
此种模式大体上与第一种模式相同,但某些方面存在明显区别：
首先，经过工程结算，开发商与施工企业共同确认开发商与施工企业所形成的债务具体数额。
其次，开发商与施工企业签订《房屋预定合同》,乙方预定商品房，并明确预定房屋金额。
再次，双方签订《抵房协议书》。
《抵房协议书》应明确要求：
1、开发商依据“施工合同”应向施工企业支付的款项同乙方依据《房屋预定合同》应向甲方支付的房款中（全部或部分）相抵销。乙方不得再向甲方主张已抵销的款项。
2、施工企业应于具体日期前指定第三人作为买受人同开发商就预定商品房签署《商品房买卖合同》。施工企业与买受人就款项的支付、商品房的归属、处置等问题达成的任何协议均与开发商无关，因此产生的价款给付问题由双方（施工企业和买受人）自行解决，任何一方不得因此向开发商主张任何权利。
同时要求施工企业依据“施工合同”向开发商开具相应金额的正式合法的工程款发票。
最后，施工企业委托第三方与开发商正式签订《商品房买卖合同》，开发商依据购房金额依法向施工企业（购房人）交付购房发票。
此种模式的法律关系
依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（三）款之规定，此模式本质为：开发商因未付工程款所产生的债务与施工企业《房屋预定合同》中应付购房款的债务相抵消。系建设工程合同（承揽合同）所产生的债务与商品房买卖合同关系所产生的债务相抵消的法律关系。
同时，施工企业与购房者也存在相应法律关系。但此法律关系不确定，可以为债务抵消关系，赠与关系等。
（二）施工企业直接指定第三方购买模式
即开发商、施工单位、购房者签订三方《抵房协议书》，在完成债务抵消的同时施工单位指定购房者与开发商签订《商品房买卖合同》。
　 此种模式如下：
首先，经过工程结算，开发商与施工企业共同确认开发商与施工企业所形成的债务具体数额。
其次，开发商依据施工企业要求与购房者签订《房屋预定合同》，并明确预定房屋金额。
再次，开发商、施工企业、购房者三方签订《抵房协议书》。
《抵房协议书》应明确要求：
开发商依据“施工合同”应向施工企业支付的款项同购房者依据《房屋预定合同》应向开发商支付的房屋总价款中的相应款项相抵销，施工企业不得再向开发商主张已抵销的款项。
施工企业、购房者就前述款项的支付、商品房的归属、处置等问题达成的任何协议均与开发商无关。施工企业、购房者因此产生的价款给付问题由双方自行解决，任何一方不得因此向开发商主张任何权利。
此种模式法律关系：
依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（三）款之规定，此模式本质为：开发商因未付工程款所产生的债务与购房者《房屋预定合同》中应付购房款的债务相抵消。系建设工程合同（承揽合同）所产生的债务与商品房买卖合同关系所产生的债务相抵消的法律关系。
同时，施工企业与购房者的也存在相应法律关系。但此法律关系不确定，可以为债务抵消关系，赠与关系等。
以上是本人对于工抵房相关问题从法律方面予以探讨，希望大家多多指正！

财政部


财政部关于印发《财政支持农业社会化服务实体化系列化建设试点项目及其资金管理办法》的通知

1997年9月24日，财政部


辽宁、山西、河南、甘肃、四川、湖南、吉林、浙江、安徽、黑龙江、山东省财政厅：
支持农业社会化服务体系建设是财政支农的一项重要任务，是促进农业实现两个转变，推动农业和农村经济发展的需要。
为了探索财政支持农业社会化服务体系建设的新路子，我部决定从1997年开始，在全国开展财政支持农业社会化服务实体化、系列化建设试点工作。现将我部制定的《财政支持农业社会化服务实体化、系列化建设试点项目及其资金管理办法》（以下简称《办法》）随文印发给你们，请你们按照《办法》的要求，做好项目审查工作，并于10月20日前将试点项目的有关材料上报我部。附件：一、财政支持农业社会化服务实体化、系列化建设试
点项目及其资金管理办法
二、财政支持农业社会化服务实体化、系列化建设试
点项目合同（略）


一、总 则
第一条 财政部决定从1997年开始，在全国开展财政支持农业社会化服务实体化、系列化建设试点工作。为了保证试点工作的顺利进行，特制定本办法。
第二条 财政支持农业社会化服务实体化、系列化建设试点，目的是为了探索财政支持农业社会化服务体系建设的新路子，促进农业实现两个转变，推动农业和农村经济的发展，各级财政部门要把这项试点作为当前财政支农的一项重要工作来抓。
第三条 财政支持农业社会化服务实体化、系列化建设试点，就是要通过支持各级各类农业社会化服务组织在为农民、农业和农村服务的过程中，提高经济实力，实现自我发展，增强服务功能，为农业生产和农村经济的发展提供全面、系统、完善的服务。在试点过程中，财政部门对各级各类农业社会化服务组织要给予项目上或某一服务环节上的支持。

二、试点项目的立项要求
第四条 财政支持农业社会化服务实体化、系列化建设试点项目范围包括围绕农业社会化服务的、当地龙头产业上的项目或某个服务环节上的项目。
第五条 财政支持农业社会化服务实体化、系列化建设试点项目的立项条件是：
1．经济性，试点项目要立足于本地优势，有良好的经济效益，有利于促进本地区农业和农村经济发展。
2．服务性，试点项目要有利于增强各级各类农业社会化服务组织的服务功能，提高服务质量和服务水平。
3．代表性，试点项目在本地区具有试点示范作用。
4．积极性，试点项目所在地区党政领导重视，群众要求强烈，积极性高。
第六条 各省（区、市）财政部门在根据上述试点项目范围和条件进行项目选择的过程中，要进行调查研究，会同有关部门做好项目前期的评估论证和可行性研究，并根据本地区农业和农村经济的发展情况以及农业社会化服务发展的需要，建立试点项目库。
第七条 财政部每年选择部分省（区、市）进行试点。有关省（区、市）财政部门接到通知后，可选择3—4个项目，将项目的可行性论证报告、进行试点的具体实施方案以及省级财政配套资金情况等有关材料上报给财政部，财政部择优确定1—2个项目，与省（区、市）财政部门签定“财政支持农业社会化服务实体化、系列化建设试点项目合同”（以下简称“合同”，见附件二）。

三、试点资金筹集与使用管理
第八条 财政支持农业社会化服务实体化、系列化建设试点所需资金要坚持“自力更生为主，国家补助为辅”的原则，多渠道、多方式筹集。
第九条 财政部支持省（区、市）试点项目的资金，采取有偿投入方式，使用期限为2年，由省（区、市）财政部门按照“合同”和支农周转金有关使用管理规定承借承还。
第十条 各省（区、市）财政部门及省级以下财政部门要尽可能地对财政部安排用于试点项目的资金进行匹配，资金的使用方式由各省（区、市）财政部门自行确定。
第十一条 各省（区、市）财政部门要制定试点项目资金使用管理规定，明确资金使用的范围，加强资金的使用管理，提高资金使用效益。
第十二条 各级财政部门用于试点项目的资金要保证专款专用，不得安排用于人员机构经费支出、基本建设支出以及其他与试点工作无关的支出。

四、监督与检查
第十三条 试点项目的组织实施由各省（区、市）财政部门统一负责。各省（区、市）财政部门要与项目承担单位签订试点项目合同，明确目标和责任，实行项目管理。
第十四条 各级财政部门要加强对试点项目的督促和检查，对试点过程中出现的问题要及时会同有关部门加以研究解决，确保试点工作的有序进行。
第十五条 每个年度终了后，各级财政部门和试点项目所在单位对试点情况要进行总结。总结材料由各省（区、市）财政部门于次年的1月31日前报给财政部，财政部将按照本办法的要求进行考评。凡经考评未达到要求的试点项目，取消其试点资格。同时不再安排试点项目所在省（区、市）的试点资金。

五、信息反馈与宣传
第十六条 试点项目承担单位要定期向省级财政部门报送试点项目实施动态，内容包括试点资金到位情况、试点进展情况、试点效益情况等。
第十七条 各省（区、市）财政部门对本省（区、市）试点工作中的各种信息要认真进行研究、处理，重要的情况和信息要及时汇总综合后报送财政部。
第十八条 各省（区、市）财政部门和试点项目承担单位要加强对试点工作的宣传和报道，主动向各级党政领导、上级财政部门反映试点情况，多形式地积极地利用各种新闻媒介宣传试点的意义和经验，扩大试点影响，以此推动试点工作的顺利开展。

六、其 他
第十九条 各省（区、市）财政部门可根据本地区实际情况，按照本办法要求，制定具体实施方案，并报财政部备案。
第二十条 本办法自印发之日起实行。